• Пользовательское соглашение
  • Расчёт стоимости земельного участка и зданий

    Описание имущественного комплекса

    Имущественный комплекс ОАО "Хладокомбинат", оцениваемый в настоящей главе (далее Комплекс), представляет собой комплекс из 9 оформленных в собственность земельных участков общей площадью 59 142 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. г. Москва, ул. г. Москва, ул. Аносова, д. 13, д. 13/9, д. 13/8, д. 13/6, д. 13/5, д. 13/4, д. 13/7, д. 13/2, д. 13/10 и расположенные на нём административно-производственно-складские здания.

    Характеристика земельных участков

    Наименование Площадь, кв. м. Местоположение Категория Разрешенное использование Существующие обременения права На земельном участке находится (улучшения)
    Земельный участок № 1 1 038,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано бомбоубежище
    Земельный участок № 10 3 195,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/9 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано столовая
    Земельный участок № 11 4 849,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/8 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано административное здание
    Земельный участок № 4 3 874,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/6 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано произв. здание (электроцех)
    Земельный участок № 5 28 932,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/5 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано промышленное здание
    Земельный участок № 6 4 149,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/4 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано здание гаража
    Земельный участок № 7 3 859,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/7 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано здание склада
    Земельный участок № 8 6 732,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/2 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано здание котельной
    Земельный участок № 9 2 514,00 г. Москва, ул. Аносова, д. 13/10 Земли поселений Для эксплуатации хладокомбината не зарегистрировано здание склада

    Описание зданий

    Наименование Дата ввода в эксплуатацию Назначение/текущее использование Этажность Группа капитальности Общая площадь/в т.ч. в собственности предприятия, кв. м. Строительный объем, куб. м. площадь земельного участка, кв. м.
    Административный корпус 1960 Адм. 2 с подвалом 1 1 119,50 4 971,00 4 849,00
    Блоки помещений холодильника 1960-1967 здание холодильника 5 с подвалом 1 42 083,6/35 629,1 207 755,00 28 932,00
    Гараж 1960 гараж 1 с антресолью 1 1 747,90 11 742,00 4 149,00
    Котельная 1960 котельная 2 с дым. трубой 1 735,2 4 454,00 6 732,00
    Склад №1 1962 Склад 1 1 983,8 4 717,00 3 859,00
    Склад №2 н/д Склад 1 1 683,0 3 789,00 2 514,00
    Столовая 1981 /столовая 1 1 381,0 1 969,00 3 195,00
    Электроцех 1960 электроцех 1 1 1 129,6 5 313,00 3 874,00

    Холодильник состоит из помещений следующих блоков: Блок № 1 (подвал -3370,1 кв. м), Блок № 2 (подвал - 3336,4 кв. м), Блок № 21 (2 этаж - 3326,6 кв. м), Блок № 22 (2 этаж - 3221,8 кв. м), Блок №23 (3 этаж - 3347,0 кв. м), Блок № 24 (3 этаж- 3218,2 кв. м), Блок № 25 (4 этаж - 3344,0 кв. м), Блок № 26 (4 этаж - 3225,4 кв. м), Блок № 27 (5 этаж - 3336,6 кв. м), Блок № 28 (5 этаж - 3208,2 кв. м), Блок № 29 (Компрессорный цех - 2426,2 кв. м), Блок № 30 (Машинное отделение - 81,3 кв. м), Блок № 31 (Машинное отделение - 81,3 кв. м), Блок № 32 (Машинное отделение -106,0 кв. м)

    Кроме того на на земельном участке №1 расположено бомбоубежище.

    Комплекс расположен в ВАО г. Москвы, в промышленной зоне в 10 минутах транспортом от станции метро "Перово". Местоположение характеризуется относительно небольшой удаленностью от МКАД и затрудненным подъездом от шоссе Энтузиастов.

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

    Функциональное назначение, удаленность от метро и предположительные объемно-планировочные решения не позволяют использовать Объект оценки торговом сегменте коммерческой недвижимости, а юридические ограничения - в жилом. Кроме того, на дату оценки наблюдается дефицит производственно-складских площадей, расположенных в черте города в непосредственной близости от МКАД. Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования: юридической обоснованности, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости данного типа, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование (административно-производственно-складской комплекс).

    Расчёт стоимости комплекса методами сравнительного подхода

    В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж. В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.izrukvruki.ru, www.incom.ru, www.dm-realty.ru., www.realto.ru, www.zdanie.info и др.). В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения 1 кв. м общей площади Объекта оценки.

    В ходе анализа рынка производственно-складской недвижимости Московского региона, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные к продаже в декабре 2008 г. Характеристики сопоставимых объектов представлены в Табл. 10.3. Все цены приведены с учетом НДС. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.

    Корректировка на дату предложения (рыночные условия). Согласно ТЗ дата оценки Комплекса 01.10.2008г. Объ-екты сравнения выставлены на продажу в декабре 2008 г. По данным бюллетеня "RWAY", цены на производственно-складскую недвижимость с сентября по декабрь 2008 упали в среднем на 5-7.

    Корректировка на торг. Цены предложения отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, в сентябре 2008 г, цены предложений подобного рода недвижимости отличались от цен реальных сделок на уровне 5-10.

    Корректировка на масштаб. Масштаб объекта оказывает определенное влияние на удельную стоимость квадратного метра оцениваемой площади. Для производственно-складских комплексов, к которым относится Объект оценки, характерно следующее деление по площади: до 10 000 кв.м, 10 000-25 000 кв.м, более 25 000 кв.м. Корректировка на масштаб объекта была определена методом парных продаж на основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе Оценочной организации. Она составила:

    Масштаб объекта, кв.м. Размер корректировок, %
    До 10 000 Более 25 000 7%
    10 000- 25 000 5%

    Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка на площадь земельного участка была определена на основании анализа рынка и консультаций с риэлторами. Она составила:

    Площадь земельного участка, кв.м. Размер корректировок, %
    5 000- 10 000 Более 20 000 5 %
    10 000-20 000
    3%

    Корректировка на удобство подъездных путей. Корректировка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. Поправка на удобство подъездных путей рассчитывается по пятибалльной шкале:

    5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка большегрузных автомобилей;

    4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка большегруз-ных автомобилей;

    3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка большегрузных автомобилей затруднена;

    2 балла - подъезд автомашин затруднен, парковки большегрузных автомобилей нет.

    На основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", Оценщики пришел к выводу, что 1 баллу соответствует корректировка 2%.

    Корректировка на удаленность от метро: Поправка введена на основании консультаций с риэлторами и составила 5%.

    Местоположение Размер корректировок, %
    10-15 м.т. 10 м.п. 5%

    Корректировка на техническое состояние (уровень отделки). Была определена на основе данных, размещенных на сайте строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05.

    Расчёт рыночной стоимости Комплекса в рамках сравнительного подхода

    Характеристики Комплекс Объект сравнения № 1 Объект сравнения № 2 Объект сравнения № 3
    Источник информации
    www.realto.ru, 8-916-293-66-06 www.realto.ru, 8-495-363-24-03 www.realto.ru, 8-926-704-41-82
    Местоположение м. Перово м. Кожуховская м. Аннино м. Петровско-Разумовская
    Передаваемое право на помещение право
    собственности
    право
    собственности
    право
    собственности
    право
    собственности
    Стоимость, долл. США
    12 500 000 12 355 000 29 000 000
    Площадь Комплекса, кв.м. 42 409,10 8 058,70 9 073,00 18 288,00
    Площадь земельного участка, кв.м. 59 142,00 13 700,00 16 800,00 12 000,00
    Стоимость 1 кв.м площади, долл.США
    1 551 1 362 1 586
    Тип зданий ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ
    Функциональное назначение адм.-произв.-скл. адм.-произв.-скл. адм.-произв.-скл. адм.-произв.-скл.
    Дата предложения январь 2008 январь 2008 январь 2008 январь 2008
    Транспортная доступность 10 м.т. 10 м.п. 15 м.т. 15 м.т.
    Корректировка на дату предложения
    7% 7% 7%
    Корректировка на торг
    -5% -5% -5%
    Корректировка на местоположение
    0% 0% 0%
    Корректировка на масштаб
    -5% -5% -3%
    Корректировка на удаленность от метро
    -5% 0% 0%
    Корректировка на размер земельного участка
    -7% -7% -7%
    Удобство подъездных путей 3 5 3 5
    Корректировка на удобство подъездных путей
    -4% 0% -4%
    Общая процентная корректировка
    -19% -10% -12%
    Техническое состояние зданий и сооружений рабочее состояние рабочее состояние рабочее состояние хорошее состояние
    Корректировка на уровень отделки в помещении, долл. США /м2, с НДС
    0 0 -200
    Стоимость, долл. США /м2 1 226 1 256 1 226 1 196
    Стоимость, долл. США 51 993 557


    Курс доллара на дату проведения оценки (руб./долл.США): 25,3718


    Стоимость Комплекса в рамках сравнительного подхода, руб. 1 319 170 129


    Главная | Карта сайта

    Адрес: г. Москва, улица Лесная, д. 39
    E-mail: info@dpo.ru
    Телефон: +7 (495) 775-28-18

    +7 (925) 217-84-33
     
    Яндекс.Метрика