Оценка при КРТ нежилой застройки

Что говорит закон об изъятии

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 No 331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы», город проводит мероприятия по изъятию и сносу объектов недвижимости.

Каждый собственник объекта недвижимости и земельного участка рискует получить уведомление об изъятии своего имущества для государственных и муниципальных нужд. То есть, поменять участок и здания на нём на денежную компенсацию, которая теоретически должна покрывать их стоимость и сопутствующие вопросы. Но – лишь теоретически.

Особенно актуально это для Москвы и Подмосковья, где активно идёт транспортное строительство и поставлены на поток проекты по комплексному развитию территории (КРТ).

Действие механизма изъятия при КРТ

Механизм КРТ предусматривает изъятие недвижимости с компенсацией правообладателю. Данная тематика вызывает множество проблем у собственников объектов в части получения справедливого возмещения за изымаемую недвижимость.

Решение об изъятии зданий и сооружений может быть обжаловано в судебном порядке в случае наличия нарушений при его принятии. Также может быть оспорен размер компенсации правообладателю – и об этом стоит поговорить подробнее.

Проблемы с компенсацией, предлагаемой городом

Именно в этой ситуации требуется помощь оценщика и строительного эксперта ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", так как компенсация, предлагаемая городом, зачастую не содержит таких финансово-ёмких аспектов, как:

• Компенсация убытков, связанных с перебазированием бизнеса;
• Компенсация расходов на поиск нового, аналогичного объекта недвижимости с земельным участком;
• Компенсация упущенной выгоды от простоя, до года – полутора, бизнеса;
• Компенсация убытков, связанных с перемещением оборудования, демонтажом, новыми монтажными и пуско-наладочными работами;
• Компенсация расходов правообладателя, связанных с подключением сетей (электричество, водопровод, канализация) к объекту капитального строительства, подлежащему сносу.

Формально, закон «помнит» об этом: размер компенсации не ограничивается одной лишь рыночной стоимостью имущества. В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК при определении размера возмещения в него включаются, помимо рыночной стоимости участков или прав на них:

• убытки, причиненные изъятием участков,
• включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами,
• в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах,
• упущенная выгода.

Однако на деле всё оказывается не так просто.

Доказательная часть от собственника недвижимости

В части доказательств убытков и упущенной выгоды речь может идти о договорах в отношении самого участка (субаренда, предварительные договоры купли-продажи), так и о договорах аренды помещений в здании, договорах на монтаж оборудования, договорах с ресурсо-снабжающими организациями и понесенных расходах на подключение сетей.

При наличии на участке действующего бизнеса, в качестве доказательной базы будут приняты к рассмотрению:

• подтверждённые доходы от деятельности предприятия, которые будут потеряны в период его передислокации,
• штрафные санкции по договорам, которые не будут исполнены.

Соответственно, собственнику стоит позаботиться об оформлении договоров, документов, подтверждающих обязательства перед контрагентами, которые он не сможет исполнить в связи с изъятием, наличие иных оснований для возмещения связанных с изъятием расходов, упущенной выгоды или иных убытков.

Позиция собственника, экспертов и адвокатов ДПО

С момента получения решения о предстоящем изъятии, собственнику изымаемого имущества следует поручить защиту своих интересов опытному адвокату, специалисту по земельно-имущественным отношениям. В ДПО несколько грамотных адвокатов, у каждого есть свои плюсы и перечень выигранных дел.

Кроме того, собственнику понадобится оценщик, который подготовит досудебную или судебную оценочную экспертизу о величине компенсации за изымаемое имущество. Мы работаем на рынке с 1998 ода и имеем в штате опытных экспертов. Наши оценщики смогут провести рыночную оценку размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т.д.

Возможно, потребуется строительная экспертиза, если у изымаемого объекта недвижимости есть какие-либо нюансы и особенности. Отдел строительно-технической экспертизы ДПО решает многие задачи, связанные с оценкой технического состояния объектов недвижимости.