Снижение и оспаривание кадастровой стоимости

21 июля 2014 года Госдума приняла 225 ФЗ «О внесении изменений в закон об оценочной деятельности», направленный на совершенствование процедур государственной кадастровой оценки, ее оспаривания и на устранение неоднозначности отдельных положений действующего законодательства.

Законом установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки не чаще чем один раз в три года. А в городах федерального значения - не чаще чем один раз в течение двух лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая государственная кадастровая оценка.

Срок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости увеличивается. Оспаривать такие результаты можно будет с даты внесения в кадастр новой стоимости, определенной по результатам очередной кадастровой оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения в кадастр оспариваемых результатов. Для юридических лиц устанавливается обязательный досудебный порядок рассмотрения соответствующих споров в комиссии.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии со статьей 24 п. 19 Федерального закона №135-ФЗ, собственники имеют право оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости и земельных участков, подав в Территориальную комиссию заявление, Отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости или земельного участка, и Заключение саморегулируемой организации (СРО).

Комплексная услуга ДПО

Опыт аналогичного оспаривания в 2012 - 2014 годах в ряде субъектов РФ, и особенно – в Москве и Московской области, показывает среднее по региону снижение налогооблагаемой базы за счет замены кадастровой стоимости на рыночную стоимость с использованием отчета независимого оценщика, в несколько раз. Это прекрасно подтверждается работами, проведенными специалистами ДПО.

За прошедшие три года оценщики и адвокаты ДПО выиграли более 170-ти дел в Территориальных комиссиях и арбитражном суде, позволив собственникам восстановить справедливость и снизить налоги в несколько раз.

ДПО предлагает собственникам коммерческой недвижимости (земельных участков и зданий площадью более 2000 кв. метров) комплексную услугу, включающую в себя:

• Предварительный анализ возможности снижения кадастровой стоимости вашей недвижимости и земельного участка. Во многих случаях мы можем провести эти работы бесплатно.
• Консультирование на всех этапах оказания услуги, вплоть до внесения результатов установления рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости.
• Подготовка Отчета о рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости и на дату подготовки Отчета.
• Получение положительного экспертного заключения СРО в форме подтверждения рыночной стоимости, определенной оценщиком в Отчете.
• Защита Отчета (силами оценщика, юриста) в государственных (муниципальных) органах земельной и кадастровой юрисдикции.
• Правовое сопровождение и защита интересов по вопросам установления рыночной стоимости в судах любых инстанций, включая Верховный Суд РФ.

Для получения дополнительных консультаций и предварительной экспертизы, нам необходимо знать: площадь земельного участка, его кадастровый номер и вид разрешённого использования. Для объекта недвижимости – его адрес, целевое использование, данные из кадастрового паспорта.

Если Вы заинтересованы в подобной работе, сообщите нам об этом и узнайте, какую сумму вы сможете экономить в течение пяти лет действия новой кадастровой стоимости вашей недвижимости или земельного участка.

Надеемся, что сможем удовлетворить Ваши запросы, касающиеся консультационных услуг, наиболее полно и на высоком профессиональном уровне.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости - мудрость своевременного поступка

Кадастровая стоимость недвижимости (имущественного комплекса, офиса, земельного участка, квартиры, коттеджа) - это публичный эквивалент рыночной стоимости, который учитывается при исчислении земельного налога, налога на недвижимость, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих как экономическую эффективность использования недвижимости или земельного участка, так и затраты, связанные с их приобретением и использованием. Неправильное определение кадастровой стоимости может привести к многомиллионным финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования (например застройку земельного участка).

Порядок определения кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков регламентирован существующим законодательством достаточно подробно. Основой методологии определения кадастровой стоимости является установление удельного показателя кадастровой стоимости в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования.

Несмотря на это, повсеместно встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков явно завышается и является несоразмерной по отношению к их рыночной стоимости и стоимости расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Это объясняется тем, что выступая в роли заказчика по установлению кадастровой стоимости, органы власти заинтересованы в том, чтобы величина кадастровой стоимости была как можно больше.

В качестве примера можно привести перспективы увеличения кадастровой стоимости на территории Москвы и Московской области. Так на "старой" территории города Москвы наибольшее увеличение среднего уровня удельных показателей кадастровой стоимости произойдет применительно к земельным участкам для размещения многоэтажных жилых домов (почти в 2 раза), дорог и объектов инфраструктуры (в 2,6 раза). Кадастровая стоимость участков для размещения производственных зданий выросла в 1,25 раза, для размещения объектов торговли и гостиниц - в 1,4 раза, для размещения офисных зданий - в 1,6 раза (постановление Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".)

В связи с расширением территории города Москвы пересмотрена кадастровая стоимость недвижимости и земельных участков на территории "новой Москвы" - муниципальных образований, до середины нынешнего года входивших в состав Московской области. Кадастровая стоимость участков увеличилась в среднем в 1,5 - 2 раза, однако она пока гораздо меньше средней стоимости участков соответствующего типа в пределах "старой" Москвы (постановление Правительства Москвы от 27.11.2012 N 669-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель внутригородских муниципальных образований, включенных в состав территории города Москвы в результате изменения границы города Москвы").

В Московской области вырастет кадастровая стоимость земельных участков из состава земель промышленности и иного специального назначения (от 10 до 100% прежней кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного использования соответствующего участка), и земель особо охраняемых природных территорий. Здесь разброс значений довольно широк - увеличение от нескольких десятков до нескольких сотен процентов (распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области от 14.11.2012 N 217-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Московской области").

В связи с этим у собственника не может не возникнуть желание уменьшить кадастровую стоимость, в том числе в судебном порядке. И это не праздное желание, поскольку уменьшение кадастровой стоимости - существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости, плате за снятие запрета на строительство.

Несмотря на то, что вопросы о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земельных участков относятся к категории наиболее сложных оценочных и юридических вопросов, АКЦ "Департамент профессиональной оценки" предлагает своим клиентам их решение с максимальной эффективностью для бизнеса.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Иными словами, кадастровая стоимость – это усредненная величина стоимости за единицу площади, полученная путем обработки большого количества данных по продажам участков в определенном районе.

Кадастровая стоимость определяется для следующих целей:

• при исчислении налога на недвижимость или земельный участок,
• при исчислении арендной платы за пользование земельными участками,
• при установлении выкупной стоимости объекта из государственной и муниципальной собственности,
• а также в других случаях, установленных законодательством.

Действующим законодательством Российской Федерации достаточно подробно регламентирован процесс определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Однако, на практике все чаще встречаются случаи, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно завышена. Данный факт может являться следствием того, что методы массовой оценки не учитывают индивидуальные характеристики конкретного объекта оценки. Ошибочное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к существенным убыткам его владельцев, в результате чего у них возникает законное право оспорить результаты кадастровой оценки.

Процедура оспаривания регламентирована:

• Статьей 24.18. 225 ФЗ от 21.07.2014 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости»;
• статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" где предусматривается судебный (обращение в арбитражный суд) и внесудебный порядок (обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) урегулирования возникшего спора.

Оспаривать такие результаты можно будет даты внесения в кадастр новой стоимости, определенной по результатам очередной кадастровой оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения в кадастр оспариваемых результатов. Для юридических лиц устанавливается обязательный досудебный порядок рассмотрения соответствующих споров в комиссии.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. К заявлению также должны быть приложены следующие документы:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

На практике не редки случаи, когда комиссии принимают решение о пересмотре кадастровой стоимости не в пользу заявителя. В таком случае законодатель предусмотрел право обжалования решений комиссии в арбитражном суде.

Таким образом, уменьшение кадастровой стоимости – это реальная возможность:

• снизить налоговое бремя,
• снизить арендные платежи,
• снизить выкупную стоимость участка,
• снизить плату за снятие запрета на строительство.

Правильное определение кадастровой стоимости специалистами ДПО является одной из главных составляющих при установлении реального экономического эффекта от использования земельного участка, а также при расчете налогов и затрат на приобретение и использование недвижимости и земельных участков.