• Пользовательское соглашение
  • Расчет стоимости комплекса методами доходного подхода

    Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости

    Принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости Москвы, можно про-гнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для расчёта текущей стоимости метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

    Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", "Недвижимость и цены", интернет-сайтов агентств недвижимости и др. Все предложения по арендной ставке включают в себя НДС и операционные расходы. В состав имущественного комплекса входят здания административного и производственно-складского назначения различной площади. Оценщик основывается на допущении, что у Собственника зданий нет необходимости сдавать в аренду здания целиком, а напротив, Собственник имеет возможность сдавать площади в аренду по частям, либо формировать блоки площадей. В этой связи корректировка на масштаб не водится. Поскольку все предложения об аренде размещены в декабре 2008 г., а датой оценки является 1 октября 2008 г., Оценщик применил корректировку на дату предложения. Согласно данным бюллетеня "RWAY", арендные ставки на производственно-складскую недвижимость с сентября 2008 по декабрь 2008 г. упали в среднем на 7-10. Встроенные помещения, входящие в состав производственного здания холодильника, имеют площади от 32 до 34 тыс. кв. м, что позволяет сравнивать их с отдельно стоящими зданиями аналогичного назначения. В этой связи поправка на тип здания не вводилась. В состав Комплекса входит здание столовой. Поскольку Комплекс находится на большой удаленности от метро, в промышленной зоне, использование подобного помещения в качестве торгового менее целесообразно, нежели использование его как офисного. Поскольку Оценщик не располагает данными о структуре площадей указанного здания, то расчеты опираются на предположение, что использование указанного здания в офисном сегменте не потребует дополнительных затрат на переоборудование. Капитальный гараж большой площади может быть использован в качестве склада либо производственного помещения и отнесен Оценщиком к производственно-складскому сегменту недвижимости. На участке 1 распо-ложено бомбоубежище, поскольку Оценщик не располагает о правовой и физической возможности использования бомбоубежища в коммерческих целях, то оно было исключено из дальнейших расчетов. Также из дальнейших расчетов были исключены здания, составляющие инфраструктуру Комплекса: котельная, компрессорный цех, машинные отделения. Т.о. Оценщиком было выделено два типа зданий: производственно-складские и офисные. Величины рыночной арендной ставки и ПВД определялись для каждого из типов зданий. Расчет приведен в таблице ниже.

    Характеристики Объект оценки Объект сравнения № 1 Объект сравнения № 2 Объект сравнения № 3
    Здание производственно-складское



    Источник информации
    www.realto.ru, 8-926-520-36-10 www.realto.ru, 8-495-363-24-03 www.realto.ru, 8-926-520-36-10
    Местоположение м. Перово м. Авиамоторная м. Авиамоторная м. Авиамоторная
    Общая площадь, кв.м 3370,1; 3336,4; 3326,6; 3221,8; 3347,0; 3344,0; 3218,2; 3225,4; 3336,6; 3208,2;1747,9; 983,8; 683,0; 1129,6 2150 1700 400
    Назначение производственно-складское производственно-складское производственно-складское производственно-складское
    Ставка арендной платы, долл. США/м2/год, включая НДС и ОР
    170 150 215
    Корректировка на дату предложения
    10% 10% 10%
    Корректировка на торг
    -5% -5% -5%
    Корректировка на местоположение
    0% 0% 0%
    Корректировка на масштаб
    0% 0% 0%
    Корректировка на удаленность от метро 10 м.п. 10 м.п. 10 м.тр. 10 м.тр.
    Корректировка на транспортную доступность
    5% 0% 0%
    Удобство подъездных путей 4 4 4 4
    Корректировка на удобство подъездных путей
    0% 0% 0%
    Расположение помещения в здании ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ
    Наличие отопления есть есть есть есть
    Корректировка на наличие отопления
    0% 0% 0%
    Состояние помещений рабочее состояние рабочее состояние рабочее рабочее
    Корректировка на состояние помещений
    0% 0% 0%
    Общая корректировка
    10% 5% 5%
    Ставка арендной платы с учётом корректировки, долл. /м2/год, включая НДС и ОР 190 187 158 226
    Ставка арендной платы с учётом корректировки, руб./м2/год, включая НДС и ОР 4 821


    Здание офисное
    Источник информации
    www.realto.ru, 8-495-7305228 www.realto.ru, 8-926-0074543 www.realto.ru,+7 495 649-82-53
    Местоположение м. Перово м. Перово м. Перово м. Тимирязевская
    Общая площадь кв.м 1119,5; 381 700 1200 8000
    Тип помещения ОСЗ ОСЗ ОСЗ ОСЗ
    Назначение офисное офисное офисное офисное
    Ставка арендной платы, долл. США/м2/год, включая НДС и ОР
    475 345 315
    Корректировка на дату предложения
    10% 10% 10%
    Корректировка на торг
    -5% -5% -5%
    Корректировка на местоположение
    0% 0% 0%
    Корректировка на масштаб
    0% 0% 0%
    Удаленность от метро 10 м.т. 10 м.п. 15 м.п. 15 м.т
    Корректировка на удаленность от метро
    -5% -5% 0%
    Удобство подъездных путей 3 4 4 4
    Корректировка на удобство подъездных путей
    -2% -2% -2%
    Состояние помещений рабочее состояние отличное состояние требует косм. ремонта отличное состояние
    Корректировка на состояние помещений
    -10% 5% -10%
    Общая корректировка
    -12% 3% -7%
    Ставка арендной платы с учётом корректировки, долл. США/м2/год, включая НДС и ОР 355 418 355 293
    Ставка арендной платы с учётом корректировки, руб./м2/год, включая НДС и ОР 9 007


    Потенциальный валовой доход (ПВД) оцениваемого объекта определялся как сумма ПВД входящих в его состав зданий, полученной для каждого конкретного здания на его площадь. Следует еще раз отметить, что в состав Комплекса входят здания, не приносящие доход, а создающие инфраструктуру. В этой связи расчет ПВД велся исключительно для доходо-генерирующих зданий, см. табл. ниже.

    Здание Площадь, кв. м. Ставка аренды, руб./мес ПВД, руб./год
    Здание 1 (офисное) 4 971,00 9 007 44 773 797
    Здание 2 (цеха) 32 934,30 4 821 158 776 260
    Здание 3 (гараж) 1 747,90 4 821 8 426 626
    Здание 4 (склад) 983,80 4 821 4 742 900
    Здание 6 (склад) 683,00 4 821 3 292 743
    Здание 7 (столовая) 381,00 9 007 3 431 667
    Здание 8 (электроцех) 1 129,60 4 821 5 445 802

    Итого 228 889 795,00

    Таким образом, ПВД оцениваемого комплекса составляет 228 889 795 руб./ год.

    Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недосбора арендной платы

    Для оцениваемой недвижимости коэффициент недоиспользования составит 8,3) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки для помещений составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

    Определение величины операционных расходов

    Не имея точных данных по эксплуатации Объекта оценки, Оценщики приняли эксплуатационные (операционные) расходы на уровне среднерыночных - 1350 руб. за 1 кв. м в год для производственно-складских помещений и 1650 руб./год - для офисных на основании консультаций с риэлторами.

    Определение чистого операционного дохода

    Чистый операционный доход (остающийся после вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет: ЧОД = ДВД - ОР.

    Определение коэффициента капитализации

    Определение безрисковой ставки

    В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по облигациям Минфина № 46020 со сроком погашения 06.02.2036 г., составляющая 9,72 % на 25 октября 2008 г. (источник информации- www.rbс.ru).

    Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

    Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

    Расчет премии за риск для офисных и производственно-складских помещений представлен в нижеследующих таблицах.

    Вид и наименование риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
    Систематический риск









    Ухудшение общей экономической ситуации


    1





    Увеличение числа конкурирующих объектов

    1






    Изменение федерального или местного законодательства 1








    Несистематический риск









    Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации 1








    Ускоренный износ здания
    1







    Неполучение арендных платежей
    1







    Неэффективный менеджмент
    1







    Криминогенные факторы
    1







    Финансовые проверки 1








    Неправильное оформление договоров аренды
    1







    Количество наблюдений 3 5 1 1 0 0 0 0 0 0
    Взвешенный итог 3 10 3 4 0 0 0 0 0 0
    Сумма 20
    Количество факторов 10
    Средневзвешенное значение балла 2,0
    Величина корректировки за риск (1 балл = 1%) 2,0%

    Определение премии за низкую ликвидность

    Премия за низкую ликвидность, есть корректировка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

    На дату проведения оценки корректировка на низкую ликвидность принимается равной 1,62%, что соответствует двум месяцам экспонирования объекта. Определение премии за риск инвестиционного менеджмента

    Премию за инвестиционный менеджмент Оценщики определили на уровне 1 %.

    Определение нормы возврата капитала

    Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

    Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

    В данной оценке используется метод Хоскольда, который, предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке и, по мнению Оценщика, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России .

    Расчёт ставки капитализации

    Показатель Значение
    Безрисковая ставка 9,720%
    Премия за риск 2,000%
    Премия за низкую ликвидность 1,620%
    Премия за инвестиционный менеджмент 1,000%
    Норма возврата 0,006%
    Коэффициент капитализации (R) 14,346%

    Расчёт рыночной стоимости в рамках доходного подхода

    Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

    Базовая формула расчета имеет следующий вид: С = ЧОД / R.

    Определение рыночной стоимости Объекта оценки при использовании доходного подхода представлено в ни-жеследующей таблице.

    Площадь Объекта оценки (S), кв.м. 42 409,10
    Потенциальный валовый доход (ПВД), руб./год 228 889 795,00
    Коэффициент загрузки помещений (Кз) 0,917
    Коэффициент сбора платежей (Кс) 1,00
    Действительный валовый доход (ДВД), руб./год 209 891 942,02
    Операционные расходы по Объекту оценки (ОР), руб./год 59 426 910,00
    Чистый операционный доход (ЧОДоб), руб./год 150 465 032,02
    Коэффициент капитализации 14,346%
    Стоимость Комплекса по доходному подходу, С, руб. 1 048 829 165

    Главная | Карта сайта

    Адрес: г. Москва, улица Лесная, д. 39
    E-mail: info@dpo.ru
    Телефон: +7 (495) 775-28-18

    +7 (925) 217-84-33
     
    Яндекс.Метрика