• Пользовательское соглашение
  • Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в суде

    Автор В.С. Тананушко

    председатель правления Алтайского регионального
    отделения Общероссийской общественной
    организации Российское общество оценщиков (РОО),
    сертифицированный оценщик РОО, директор
    оценочной компании ООО "Оценка и Экспертиза"
    (Алтайский край, г. Барнаул), tananushkovs@gmail.com
     

    Автором статьи анализируется практика арбитражных судов по спорам, касающихся оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков путем установления в отношении спорных земельных участков их рыночной стоимости. Рассматривается механизм урегулирования споров в отношении изменения кадастровой стоимости, если установлена рыночная стоимость земельного участка в свете разъяснений, данных высшими судебными инстанциями. Делается заключение о том, что при установлении судом рыночной стоимости земельного участка, орган кадастрового учета обязан внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

    V. S. Tananushko. Practice of contest of cadastral cost of the land lots in court
    The author of article analyzes practice of arbitration courts on the disputes, results of a cadastral assessment of the land lots concerning contest by establishment concerning the disputable land lots of their market cost. The mechanism of settlement of disputes concerning change of cadastral cost if market cost of the land lot in the light of the explanations given by the highest judicial authorities is established is considered. The conclusion that at establishment by court of market cost of the land lot, the body of the cadastral account is obliged to bring such cost as new cadastral cost in the state inventory of real estate from coming into force of the judicial act becomes.

    Землю крестьянам?

    В России земельный налог является довольно старой формой обложения. В Древней Руси земля была главным источником государственных доходов. Первыми податными единицами на Руси были "плуг" ("рало") и "дым". Как отмечают современные исследователи, подымный (подворный) и поземельный принципы обложения распространились у восточных славян еще в VIII–IX вв. под влиянием хазар.

    Большое влияние на развитие налоговой системы Древней Руси оказало монголо-татарское нашествие и последовавшая зависимость от Золотой Орды. По существу дань, или "выход", представляли собой регулярный систематический налог с русских земель в пользу Орды.

    Именно в это время образовалась и получила общее развитие посошная подать, включавшая в себя и поземельный налог. Одно из первых упоминаний о сохе как о податной единице относится к 1273 г.

    Следующий этап развития земельного налогообложения связан с объединением российских земель. Во времена правления Ивана III (1462–1505 гг.) в присоединенных к Московскому государству землях проводились описания земель и платежеспособного городского и сельского населения.

    В начале 50-х гг. XVI в. произошли значительные изменения в финансовой политике государства. Была введена новая единица обложения – "большая соха".

    Устанавливался нормированный размер сохи, который определялся количеством и качеством земли и зависел от социальной принадлежности землевладельца. Земля по своему качеству разделялась на добрую (т.е. плодородную), среднюю и худую.

    В "смутное время" (начало XVII в.) к расстройству пришла не только политическая система Российского государства, но и его экономика и финансы. Вступившему на престол в 1613 г. Михаилу Федоровичу Романову предстояло выводить страну из тяжелейшего кризиса.

    Было предложено перейти к новой системе налогообложения на основе "живущей чети (четверти)". Новая единица обложения определялась не количеством обрабатываемой земли, а числом крестьянских и бобыльских дворов, причем, два бобыльских приравнивались к одному крестьянскому двору.

    Первоначально были установлены восемь разрядов, определявших число крестьянских и бобыльских дворов на четверть в уездах в зависимости от их "разоренности".

    Введение живущей чети, по замыслу властей, должно было существенно улучшить всю систему налогообложения и повысить эффективность сбора налогов. Однако налогоплательщики пускались на всевозможные уловки для уменьшения налогообложения, например, выдавали крестьян за бобылей, которых "клали в половинный оклад".

    В правление Петра I сбор налогов в начале XVIII в. производился по данным общероссийской переписи крестьянских и бобыльских дворов 1678 г.

    Основу последовавшей налоговой реформы составляла замена подворного принципа обложения подушным. Указом от 28 ноября 1718 г. были определены этапы и порядок введения подушного обложения, просуществовавшего в России свыше 150 лет.

    Современники довольно критично оценивали подушный сбор, указывая, в частности, на его несоответствие принципам равенства и платежеспособности. Так, видный государственный деятель первой четверти XIX в. граф М.М. Сперанский в 1810 г. отмечал, что "подушный сбор, ныне существующий, не имеет никакого правильного основания". Однако, по мнению некоторых исследователей, подушная система в целом отвечала социально-экономическим условиям феодальной России.

    Поземельный налог снова появился в ряду русских государственных доходов только в 1875 г. Государственный поземельный налог развился из государственного земского сбора, введенного Уставом о земских повинностях 1851 г., вступившим в действие с 1853 г.

    Взимался налог по раскладочному принципу. Общая сумма земельного налога, подлежащая уплате губернией, определялась путем умножением ставки налога на общее число десятин удобной земли и леса в губернии.

    Затем исчисленная сумма губернским земским собранием распределялась на уезды по количеству и доходности земель. А те в свою очередь распределяли их по сельским общинам, которые в свою очередь распределяли их на непосредственных плательщиках.

    Податная система основывалась на принципах, разработанных в XVIII в. и после 1861 г. проблема ликвидации податного сословного неравенства и совершенствование податной системы стала актуальной. Но реально к вопросу о реформе подушной подати правительство возвращается в 1879 г.

    В марте 1882 г. министр финансов Н.Х. Бунге представил свое предложение о замене подушной подати.

    При этом он высказал соображения о влиянии подушной подати на хозяйственный быт населения страны: "К непомерному обременению некоторых плательщиков подушной податью присоединяются разорительные последствия обычного у нас порядка применения круговой поруки, долженствующей обеспечить исправное поступление налогов с сельских обществ. Естественно, что подати, обременительные для плательщиков, уплачиваются неисправно, и что на целых обществах накопляются более или менее крупные недоимки. При отсутствии у нас правильно устроенного податного управления, иначе не может быть: налог раскладывается не по достатку, и недоимка взыскивается с первого встречного одно сельца. Очевидно, что такая податная система, с одной стороны, требует прикрепления крестьян к земле паспортною системою для того, чтобы плательщик не мог укрыться от платежа, а с другой стороны, вызывает стремление к самостоятельной отлучке, для приискания лучших заработков. Но самовольная отлучка нередко оканчивается заключением человека, не имеющего никакой другой вины за собой, в тюрьму, наравне с людьми, совершившими более или менее тяжкие преступления. Так, с неумолимою последовательностью из одного зла возникает другое, которое, в свою очередь, рождает новое зло".

     

     

    Поле чудес? Или страна дураков?

     

     

    Сегодняшняя система налогообложения много унаследовала от "нового крепостного права", в котором мы прожили 70 лет. Так же сохранилась подушная и поземельная подати. Сами по себе подати или налоги всегда должны существовать в государстве, так как это один из основных принципов существования государства, при некоторых условиях отвечающих принципам демократического развития государственного строя, например, обоснованность (не путать с законностью), прозрачность (к собираемости и тратам), равенство перед законом (платят все соразмерно доходам) и т.д.

    Что же мы видим на самом деле по налогу на землю? На сегодняшний день ставки налога на землю устанавливает представительная власть муниципальных образований в рамках налогового кодекса, а так же смотрят какие категории, возможно, подвергнуть большему налогу, а какие меньшему.

    В качестве примера приведем данные о поступлениях от земельного налога в местные бюджеты муниципальных образований Алтайского края за период 2008 - 2012 года

    Диаграмма 1. Поступления от земельного налога в Алтайском крае за 2008-2012 год, млн.руб

     

     

    Стабильный прирост от земельного налога в бюджетах муниципальных образований Алтайского края начал формироваться с 2010 года, именно в этом году с 1 января были утверждены результаты кадастровой стоимости земель поселений в Алтайском крае.

    Кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы и др.

    Некорректная кадастровая оценка земельных участков подрывает основы бизнеса (в первую очередь промышленных предприятий), и заинтересованность местных органов власти в получении налога по наивысшей ставке играет при этом едва ли не главную роль.

    Государство непосредственно на себя возлагает обязанность по регулированию земельных отношений в Российской Федерации, это указано в ст.2 ЗК РФ.

    Однако социальные и общественные аспекты мы оставим политикам и углубимся в дебри профессиональные.

    Да здравствует наш суд, самый гуманный суд в мире.

    Вместе с тем вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земельных участков по-прежнему относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов. Долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков.

    В 2009 году сложившаяся судебная практика подтвердила право любого заинтересованного лица обратиться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

     

     

    Но практика рассмотрения споров по кадастровой оценке сводилась к следующему. С учетом того, что на размер кадастровой стоимости влияют два основных фактора – вид разрешенного использования земельного участка и конкретный удельный показатель кадастровой стоимости, возможны два основных способа оспаривания кадастровой стоимости.

    Самый большой резонанс в оценочном сообществе и в обществе в целом получило постановление ВАС РФ от 28 июня 2011 года № 913/11 (далее – Постановление № 913/11).

    В этом постановлении определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

    Высший Арбитражный Суд РФ Постановлением № 913/11 установил, что спор между истцом (читай – собственник земельного участка) и ответчиком (читай – Росреестр) должен рассматриваться по общим правилам искового производства. А именно, что "требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства".

    Несмотря на четкую, на мой взгляд, позицию Президиума ВАС РФ, практика по оспариванию кадастровой стоимости начала формироваться, при этом, не имея четкой однозначной позиции судей по регионам РФ. В решениях Арбитражных судов различных субъектов фигурировали различные даты оценки, на которую оспаривалась кадастровая стоимость. При этом отчетам об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, давалась различная правовая оценка. В частности судьи не знали, какую экспертизу назначать.

     

     

    В Алтайском крае на сегодняшний с большей долей уверенности можно сказать что практика начала сформировываться… И это только по прошествии трех лет. Поэтому на сегодняшний день мы проанализировали судебную практику оспаривания кадастровой стоимости в Алтайском крае, Кемеровской и Омской области, а также вышестоящих инстанций Томска и Тюмени.

    Анализу подверглись следующие судебные решения АС АК по следующим делам:

    • Дело № А03-6883/2012 от 17 августа 2012 года, Истец – Базылев Сергей Васильевич, ИНН 222200836588, (далее А03-6883) об установлении с 01.01.2010 г. кадастровой стоимости земельного участка.
    • Дело № А03-1810/2012 от 22.06.2012 г., Истец – ООО "Клиника восстановительной медицины "Медикал Эстейт" г. Барнаул, ИНН 2222036820, (далее А03-1810) об установлении с 01.01.2010 г. кадастровой стоимости земельного участка.

    Благо народа, наивысший закон!

    Исходя из имеющихся документов, требования всех участников-истцов сводились к установлению кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом в качестве обоснования своих исковых требований к искам прилагались отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков. При этом стоимость была определена на разные даты. Однако в ходе судебного разбирательства эти даты уточнялись, и назначалась судебная экспертиза об определении рыночной стоимости на 01.01.2010 г. При этом по делу А03-1810, рыночная стоимость оспариваемого земельного участка, определенная судебной экспертизой была определена на 01.01.2009 г.

    Ответчиком по всем делам выступало Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Барнаула.

    Данные решения являются практически идентичными, поэтому более подробно можно остановиться на рассмотрении дела А03-6883, Истец – Базылев Сергей Васильевич.

    Истец обратился в суд с исковым заявлением об установлении с 01.01.2010 г. кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности земельного участка, общей площадью 18 657 кв.м., расположенного по адрес у: г. Барнаул, ул. Рубцовская, 10а, равной его рыночной стоимости в размере 13 325 000 руб., обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю", г. Барнаул, внести изменения в утвержденные с 01.01.2010 г. сведения о стоимости земельного участка.

    Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет – 43 137 595 руб 98 коп. Данные показатели внесены на основании Постановления Администрации Алтайского края № 546 от 28.12.2009 года, утвердившего результаты кадастровой оценки земельных участков на территории Алтайского края с 1 января 2010 года.

    В своем исковом заявлении истец ссылается на следующие нормативные и законодательные акты, а именно:

    • согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.
    • пунктом 1 статьи 390 НК РФ установлено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствие со статьей 389 настоящего Кодекса.

    В данном случае, ссылаясь на данные статьи Земельного и Налогового кодекса, истец указывает, какие именно права его были нарушены. А именно, так как от кадастровой стоимости земельного участка зависит размер земельного налога, уплачиваемый собственником земельного участка, а кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость земельного участка.

    Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции, действовавший в спорный период, предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

    В настоящее время пункт 3 статьи 66 ЗК РФ действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 г. №167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что пункт 3 статьи 66 ЗК РФ, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости земельного участка в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

    С этими выводами, можно согласиться и признать их обоснованность. Только возникает несколько вопросов, которые нельзя согласовать с дальнейшими выводами, которые делает суд и на которые ссылается истец.

    А именно, если истцом оспаривается кадастровая оценка или устанавливается рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2010 г., на момент утверждения результатов кадастровой оценки Постановлением №546 от 28.12.2009 г., имеет ли право истец или суд определять нормы законодательства, действующие на сегодняшний момент или же должны руководствоваться нормами законодательства, действовавших в спорный период?!

    Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

    Здесь можно согласиться с выводами суда, поскольку правовая позиция по этим моментам изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11.

    Согласно Постановления 913/11 права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом ни в одном законодательном или нормативном акте не указано, на какую конкретно дату необходимо определять рыночную стоимость земельного участка для внесения ее в государственный реестр объектов недвижимости.

    Единственный раз, где возникает какая-либо привязка к дате, это статья 24.19 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от 29 июля 1998 года (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ).

    Ave Caesar, imperator, morituri te salutant

    Абзац первый статьи 24.19 гласит, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности (далее – Заявители).

     

     

    Далее в статье идет рассмотрение порядка формирования таких комиссий и их дальнейшая работа. В данной статье регламентируется порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости именно комиссиями, наделенными такими полномочиями.

    В соответствие с абзацем 5 статьи 24.19 ФЗ-135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

    Таким образом, срок шесть месяцев установлен не совсем случайно, скорее всего, здесь идет речь о сроке действия отчета об оценке, в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке (пункт 26 ФСО-1).

    Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

    • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости
    • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую была установлена его кадастровая стоимость.

    По сути, работа комиссии сводится к досудебному урегулированию споров о кадастровой оценке, опираясь на действующее законодательство, а именно пункт 3 статьи 66 ЗК РФ.

    Возвращаясь к рассмотрению решения Арбитражного суда АК по делу А03-6883, то стоит отметить еще один момент, который нашел отражение в решении суда.

    Учитывая исковой характер требований истца, в совокупности с положениями статей 65, 66 ЗК РФ, а также закрепленный статьей 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принцип актуальности кадастровых сведений, на истце лежит обязанность по доказыванию нарушения его прав и интересов уполномоченными органами именно при внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о стоимости земельного участка, не соответствующих данным о его рыночной стоимости, актуальным на момент совершения таких действий.

    Только суд в данном случае не дает оценку данным выводам, а именно…

    Моментом внесения в государственный кадастр недвижимости, является 01.01.2010 г. Какие именно права были нарушены на 01.01.2010 г. если результаты кадастровой оценки были утверждены и на момент внесения этих данных истец не оспаривал действия уполномоченных органов?!

    При внесении данных в государственный кадастр, у уполномоченных органов отсутствовали сведения о рыночной стоимости земельного участка, не соответствующих данным о его кадастровой стоимости.

    Исковые требования истец предъявил на основании отчета выполненного оценщиком 16.07.2012 г. Именно с этого момента истец может доказать нарушение его прав и интересов уполномоченными органами. Именно это и нашло отражение в Постановлении 913/11, что при установлении судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета, внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

    Именно с этого момента действует принцип актуальности кадастровых сведений, и именно с этого момента было установлено, что сведения о стоимости земельного участка, не соответствуют данным о его рыночной стоимости.

    То же самое говорится и в части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

    При этом в части 7 статьи 7 ФЗ-221 говорится, что в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

    Основные факты и выводы

     

     

    Подводя предварительный итог, следует отметить:

    Орган кадастрового учета недвижимости может внести изменения в кадастр только с момента вступления в силу судебного акта.

    Сведения о стоимости земельного участка, не соответствующие данным о его рыночной стоимости, для внесения в кадастр недвижимости, являются актуальными именно на момент подачи искового заявления и установления рыночной стоимости земельного участка, определенным независимым оценщиком.

    Для установления рыночной стоимости в судебном порядке возможно два пути, а именно:

    • обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика. При этом необходимо в рамках судебного разбирательства назначать, экспертизу отчета в соответствие со статьей 17.1 ФЗ-135
    • обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

    Ошибочным является вносить изменения о кадастровой стоимости в нормативный акт, утверждающий результаты кадастровой стоимости. Поскольку изменения вносятся непосредственно органом кадастрового учета в единый кадастр недвижимости.

    Послесловие.

    Основной текст статьи был написан в октябре 2012 года. На ноябрь 2012 года в Арбитражном суде Алтайского края находится порядка 30 дел об установлении с 01.01.2010 г. кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Эти дела были сформированы за последний месяц. При этом истец обращается в суд с документом (справкой, или экспертным заключением) о предварительной рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2010 г. В дальнейшем судом назначается судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости этого земельного участка. На основании судебной экспертизы суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости.

    В среднем снижение кадастровой стоимости составляет 50-70%. При этом, в большинстве случаев, никаких других требований (о возмещении расходов) к ответчику истец не предъявляет, за исключением внести данную стоимость в реестр объектов недвижимости. Как правило, обжалований таких решений не происходит.

    С одной стороны мы можем только порадоваться за снижение налогового бремени на предпринимателей.

    Только вместо послесловия остается горькое послевкусие. Россия Сибирью прирастать будет. Как следует из новостных лент, кадастровая стоимость Омских земель после последней оценки значительно снизилась, что привело к уменьшению арендной платы за участки в среднем на 40-60%.

    Связанные с этим убытки городского бюджета составляют порядка 34 млн. рублей. Чтобы компенсировать эти выпадающие доходы, мэрия предлагает внести изменения в формулу расчета арендной платы, увеличив вдвое ряд коэффициентов. По подсчетам департамента имущественных отношений, это принесет городу 20 млн рублей.

    Проект этого решения, 14 ноября, был одобрен депутатами и принят в первом чтении.

    Voluntas est superior intellectu (Воля выше разума)

    Главная | Карта сайта

    Адрес: г. Москва, улица Лесная, д. 39
    E-mail: info@dpo.ru
    Телефон: +7 (495) 775-28-18

    +7 (925) 217-84-33
     
    Яндекс.Метрика