• Пользовательское соглашение
  • Кадастровая оценка

    Основные понятия

    Кадастровая стоимость1 - установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

    Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

    Кадастровая оценка земли – это определение стоимости земельного участка по установленной Законодательством РФ методике, занесенная в кадастровое дело данного участка.

    Нормативная база

    Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации регламентируются следующими законами и нормативно-правовыми актами:

    • Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66);
    • Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31 "Земельный налог");
    • Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель";
    • Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";
    • Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508;
    • Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка";
    • Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов";
    • Приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения";
    • И др.
     

    Цели кадастровой оценки

    Условно можно выделить следующие цели государственной кадастровой оценки:

    • правовая: государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
    • экономическая: для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
    • информационная: поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
    • управленческая: оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

    Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

    Как правило, Заказчик кадастровой оценки стоимости земельного участка – государственный орган – проводит тендер, по результатам которого выбирается Оценщик, который в дальнейшем и занимается кадастровой оценкой земельных участков.

    Заказчик и Оценщик заключают договор на проведение оценки.

    В обязанности Оценщика входит: определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

    В свою очередь, Заказчик проводит экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждает результаты определения кадастровой стоимости; производит опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; и вносит результаты определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

    Чем может быть интересна кадастровая оценка для Вас

    Как уже было отмечено, одной из целей определения кадастровой стоимости является экономическая цель, а именно: установление корректной налогооблагаемой базы, ставок земельного налога, арендной платы за землю и размера компенсации при изъятии земель.

    Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде)2.

    Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение 6 месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Следует учитывать, что государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в пять лет.

    Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

    • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
    • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

    Рассмотрим на примере такой вариант событий. В результате проведения государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость Вашего земельного участка возросла в текущем году в 5 раз и составила 10 000 000 рублей. Такие случаи не редкость. Иногда в ходе проведения государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость земельного участка за год возрастала в 2-8 раз!

    Соответственно, если Ваш земельный налог в 2010 г., предположим, составлял 2 000 000 х 0,0153 = 30 000 рублей, а в 2011 г. уже может составить: 10 000 000 х 0,015 = 150 000 рублей (и это еще в том случае, если сама величина ставки налога останется неизменной (обычно ее пересматривают раз в 2-3 года!).

    Очевидно, что такое существенное увеличение налога не может не повлиять на ведение Вашего бизнеса в негативную сторону!

    Решить Вашу проблему можно! На сегодняшний день существуют прецеденты оспаривания таких результатов при обращении собственника земельного участка в суд с последующей корректировкой суммы налога в меньшую сторону.

    Для этого Вам необходимо, прежде всего, заказать оценку рыночной стоимости Вашего земельного участка. Сделать это можно у нас в ООО АКЦ "Департамент профессиональной оценки". В штате нашей компании более 10 профессиональных сертифицированных оценщиков, имеющих более 7 лет практического опыта в оценке.

     

    Ваши дальнейшие действия могут быть следующими…

     

    Порядок действий при возникновении споров о результатах кадастровой оценки

    Если Вы хотите оспорить результаты кадастровой оценки, Вы должны:

    1. Подать запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (орган кадастрового учета обязан предоставить данную информацию в течение 7 дней с момента получения запроса, в письменном виде).
    2. Собрать следующий пакет документов:
      • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
      • нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
      • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений);
      • отчет об оценке (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).
    3. Подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию. Ваше заявление рассматривается комиссией в течение 1 месяца.

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимаются!

    Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

    • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
    • о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

    В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    В течение 5 рабочих дней с даты принятия соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

    Компания ООО АКЦ "Департамент профессиональной оценки" имеет богатый опыт в области консалтинговых услуг, связанных с оценочной деятельностью в самом широком её понимании.

    Высококвалифицированные специалисты ООО АКЦ "Департамент профессиональной оценки" проведут оценку рыночной стоимости земельного участка любой категории и назначения в кратчайшие сроки на высоком профессиональном уровне.

    Мы готовы содействовать Вам в установлении корректной кадастровой стоимости земельного участка путем определения рыночной.



     

    1 Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)". утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ №508 от 22.10.2010

    2 Статья 2419 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

    3 Налоговый кодекс. Статья 394 "Налоговая ставка":
    0,3 процента в отношении земельных участков:
     - отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельско-хозяйственного использования в поселениях и используемых для с/х производства;
     - занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
     - приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
    1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

    Главная | Карта сайта

    Адрес: г. Москва, улица Лесная, д. 39
    E-mail: info@dpo.ru
    Телефон: +7 (495) 775-28-18

    +7 (925) 217-84-33
     
    Яндекс.Метрика