• Пользовательское соглашение
  • Оценка имущественных комплексов

    Об услуге

    Оценку имущественного комплекса (далее – «ИМК») правильно рассматривать с нескольких точек зрения.

    Во-первых, это оценка предприятия, так как в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается ИМК, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

    Во-вторых, наиболее распространенное понятие ИМК подразумевает под собой совокупность объектов, которые находятся у предприятия в собственности и задействованы в осуществлении предпринимательской деятельности. В этом случае, в состав оценки ИМК предприятия должны быть включены различные объекты оценки: недвижимость, сооружения, автотранспорт, оборудование.

    Оценка имущественного комплекса осуществляется несколькими методами с применением специализированных баз данных, содержащих ценовую информацию по недвижимости, оборудованию, прочим основным средствам.

    В каких случаях нужна оценка стоимости имущественного комплекса

    Исходя из практики ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" и действующего законодательства, наиболее востребована оценка имущественного комплекса предприятия в следующих случаях:

    • Для сделок купли-продажи ИМК либо его части. Независимая оценка стоимости имущественного комплекса позволит определить наиболее вероятную цену ИМК на дату проведения сделки.
    • Обеспечение в качестве залога. Банки более охотно кредитуют предприятия под залог основных средств. Отчет об оценке рыночной стоимости вносимого в залог ИМК - обязательное условие при получении кредита.
    • Внесение в уставной капитал неденежных, имущественных вкладов учредителей. Законодательством установлена обязательность оценки имущественного комплекса - неденежного вклада независимым оценщиком на сумму более двухсот МРОТ;
    • При страховании;
    • Для принятия управленческих и инвестиционных решений;
    • Переоценка недвижимости для оптимизации налогообложения;
    • При разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
    • Для постановки на учет;
    • При решении имущественных споров в судебном порядке;
    • При покупке или продаже предприятия, владеющего ИМК;
    • В сделках слияния и поглощения предприятия, владеющего ИМК; в этом случае также потребуется проведение процедуры "Дью дилидженс";
    • Для оценки стоимости имущественного комплекса предприятия, владеющего им, в целях управления бизнесом;
    • При передаче ИМК в доверительное управление или хозяйственное ведение;
    • При передаче ИМК в аренду;
    • В судебном разбирательстве в отношении ИМК;
    • Для определения начальной цены ИМК на торгах;
    • При изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд;
    • В других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на ИМК.

    Какие виды стоимости определяются при проведении оценки

    В задании на оценку ИМК (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

    При проведении оценки ИМК используются следующие виды стоимости:

    • рыночная стоимость;
    • инвестиционная стоимость;
    • ликвидационная стоимость.

    При определении рыночной стоимости ИМК определяется наиболее вероятная цена, по которой данный ИМК может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    • одна из сторон сделки не обязана отчуждать ИМК, а другая не обязана принимать исполнение;
    • стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом ИМК, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
    • ИМК представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных ИМК;
    • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемый ИМК и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    • платеж за оцениваемый ИМК выражен в денежной форме.

    Возможность отчуждения оцениваемого ИМК на открытом рынке означает, что он представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогов, при этом срок экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с объектом - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

    Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемом ИМК, по которому заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки ИМК.

    Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемым ИМК имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку с оцениваемым ИМК.

    При определении ликвидационной стоимости ИМК определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный комплекс может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого ИМК, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемый ИМК на условиях, не соответствующих рыночным условиям.

    Инвестиционная стоимость ИМК определяется как для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования ИМК. При определении инвестиционной стоимости оцениваемого ИМК, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

    Сроки и цена проведения оценки ИМК предприятия

    Сроки проведения оценки зависят от перечня объектов, входящих в ИМК предприятия. Опыт показывает, что он может в себя включать от нескольких до десятков тысяч единиц. Цена оценочных работ зависит исключительно от трудоемкости и сроков их проведения.

    Перечень документов и сведений, необходимых для оценки

    • Свидетельства о государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав ИМК (собственность, аренда, проч.);
    • Паспорта БТИ на строения, входящие в ИМК, включая поэтажные планы и экспликации к поэтажным планам;
    • Документ, устанавливающий право на земельный участок (собственность, аренда или др.), на котором расположен оцениваемый ИМК;
    • Кадастровый план земельного участка;
    • Сведения о плате за пользование земельным участком (сумма годовой арендной платы либо налога на землю);
    • Данные об инженерных системах и коммуникациях, а также сооружениях и подсобных строениях, входящих в состав ИМК по предоставленной Оценщиком форме;
    • Данные о машинах, оборудовании, либо транспортных средствах (если таковые входят в оцениваемый комплекс) по предоставленной Оценщиком форме;
    • Сведения о произведенных затратах на реконструкцию и ремонт объектов, входящих в ИМК (если производились);
    • Сведения о наличии обременений у ИМК, включая обременения договорами аренды, залогом или иными долговыми обязательствами;
    • Сведения о наличии сервитутов и прочих ограничений по использованию ИМК;
    • Сведения об эксплуатационных расходах ИМК (при наличии);
    • Сведения о Заказчики оценки.
      • ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" гарантирует конфиденциальный характер взаимодействия со своими клиентами и несет ответственность за результаты своей работы в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. Мы всегда готовы оказать содействие и ответить на Ваши вопросы!

    Главная | Карта сайта

    Адрес: г. Москва, улица Лесная, д. 39
    E-mail: info@dpo.ru
    Телефон: +7 (495) 775-28-18

    +7 (925) 217-84-33
    Яндекс.Метрика