Оценка нежилых помещений в объектах "под реновацию"

Рыночная стоимость нежилых помещений в объектах «под реновацию»: получение справедливой компенсации при отчуждении.
Последствия реновации для собственников нежилых помещений

Права собственников нежилых помещений

Права собственников нежилых помещений, прописанные в ФЗ № 141-ФЗ, содержат меньше гарантий, по сравнению с правами собственников квартир. Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или возмещение в денежной форме. Это следствие того, что согласно положениям ФЗ № 141-ФЗ, разделяют "равноценность" и "равнозначность" нежилых помещений, придавая этим понятиям значения с различными правовыми последствиями.

Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению. Владельцам нежилых помещений возмещается исключительно имущественное благо. На практике это означает, что вам может быть предложено помещение, имеющее худшее расположение, по сравнению с вашим, но той же площади. Что, конечно же, уменьшает его справедливую стоимость.

Нежилое помещение или компенсация

Программа реновации в Московском регионе постепенно набирает обороты. Уже в 2020 году планируется заселить сотни новостроек и изъять сотни нежилых помещений, предложив за них компенсацию. Всего в рамках программы в столице планируется снести более 5 тыс. объектов жилого фонда. При этом владельцам нежилых помещений, предлагается "равноценная площадь" и здесь возникает много вопросов.

Большинство собственников считают стоимость изымаемой недвижимости более высокой, чем предложенная компенсация, и обращаются к оценщикам для получения документа доказательственного значения – «Отчета об оценке нежилого помещения». С этим документом можно идти в суд и оспаривать размер предложенной городом компенсации.

Откуда взяты цены нежилых помещений для компенсации

Основная проблема ценообразования при определении величины компенсации – массовое проведение оценки недвижимости в рамках программы реновации.

Когда в качестве заказчика оценки помещений выступает муниципалитет, оценка проводится в рамках кадастрового квартала и очень приблизительно, без учета многих ценообразующих факторов .

Неотделимые улучшения

При оценке во внимание должны быть приняты неотделимые улучшения, произведенные собственником до принятия решения об изъятии – например, перепланировка, ремонт и отделка. Любые действия, произведенные после принятия решения об изъятии, не повлияют на размер возмещения.

Отчеты о рыночной стоимости изымаемых метров и помещения, которое может быть предоставлено собственнику взамен, должны быть направлены владельцу имущества вместе с проектом соглашения об изъятии помещения.

Если результаты оценки не удовлетворяют собственника, он может не согласиться с ними, и тогда вопрос о размере возмещения передается на разрешение суда. Судебное разбирательство продлит период использования помещения и наверняка увеличит размер возмещения. Так как городу в рамках программы реновации нет смысла затягивать снос дома, то есть шанс, что власти согласятся с решением суда.

Разрешенное использование

Если окажется, что собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть связанный с этим судебный спор, о величине равноценного возмещения.

Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земельного участка и возмещаемой городом суммы. Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость помещения.

Земля, которая вам не принадлежит

Безусловно, низкие - не рыночные, компенсации по реновации – основная проблема. Городские власти предлагают слишком малые суммы, полученные на основании массовой оценки в рамках кадастрового квартала. При этом индивидуальные особенности именно вашего, конкретного помещения, скорее всего, не учтены.

Чем же подтверждена величина компенсации, предлагаемая городом? Эксперты по недвижимости отмечают удешевление столичной недвижимости именно в связи с реновационным ажиотажем. Уже сегодня цена помещения в доме «под реновацию» значительно ниже аналогичной.

Есть как минимум одна причина для стремительного удешевления московской недвижимости прямо перед сносом – это то, что при оценке «забывают» включать в сумму компенсации стоимость земли под объектом недвижимости.

Как улучшить ситуацию

Любые обременения и ограничения, имеющиеся у нежилого помещения, способны серьезно снизить размер компенсации. Поэтому имеет смысл как можно скорее разобраться с этими обременениями и постараться снять их снять, если это возможно.

Собственнику также следует позаботиться о том, чтобы у него на руках был полный пакет документов. Если сделана незаконная перепланировка, то лучшее ее узаконить или же вернуть, как было.

Сделан хороший ремонт – закажите у оценщиков «Отчет об оценке неотделимых улучшений». Специалисты и эксперты ДПО смогут учесть все ценообразующие факторы и обосновать реальную стоимость вашего помещения.

Оценка недвижимости или оценка бизнеса

Важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения становится определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не как объект недвижимости, а как приносящий доход бизнес.

Поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено равноценное денежное возмещение, компенсации подлежит должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес в связи с его изъятием, включая упущенную выгоду.

Это вытекает из сложности реновационного законодательства: изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости.

В связи с переездом предприниматель лишается важных для деятельности условий, определенного количества клиентов и соответственно доходов, несет затраты на переезд и подготовку нового помещения к коммерческой деятельности.

Особенности судебных споров

В ходе рассмотрения спора предстоит разрешить коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 "Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного Суда РФ о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.

Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции. В связи с начальным этапом реновации, сложившейся судебной практики немного.

Что делать собственнику

Для получения справедливой и достойной компенсации, вам необходимо проводить свою оценку, обращаясь к профессиональному оценщику – например, в ДПО. Мы занимаемся оценкой московской недвижимости уже 22 года и входим в ТОП-20 крупнейших российских консалтинговых компаний.

Мы сформируем стратегию действий, поймем, что стоит оценивать – недвижимость или бизнес, для получения вами максимальной компенсации. Учтем все возможные расходы на переезд и возобновление бизнеса на новом месте.

Проанализируем особенности и все плюсы вашего помещения и дадим вам его честную и адекватную оценку, расчет убытков, включая упущенную выгоду.

У нас есть свой адвокатский корпус, который будет защищать ваши интересы в суде. Вместе мы сможем отстоять вашу позицию и помочь вам получить максимальную денежную компенсацию за изымаемое помещение.