Оценка недвижимости в условиях кризиса

С середины 2009 года многие аналитики, эксперты по недвижимости и практикующие оценщики приходили к мнению об отсутствии такого понятия как "рыночная стоимость" в условиях кризиса.

Дело в том, что в соответствии с ФСО №2 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Однако в существующих кризисных условиях большинство сделок происходит в вынужденном порядке, когда объекты недвижимости передаются в рамках реструктуризации долга банкам-кредиторам или вынуждено продаются в поисках необходимых средств с существенным дисконтом.

В числе основных факторов, характеризующих рынок коммерческой недвижимости в "эпоху кризиса", можно выделить:

• спад спроса на аренду и продажу;
• существенное снижение цен предложений и ставок аренды;
• разорение многих девелоперов.

При этом количество сделок - минимальное. Участники реально не осведомлены о предложениях на рынке. Основную структуру спроса составляют готовые сданные в аренду офисные проекты класса "А", небольшие, сданные в аренду офисные проекты класса "В", пакеты квартир бизнес-класса, а также девелоперские проекты, предлагаемые с большим дисконтом.

Многие объекты не экспонируются на открытом рынке, в то же время их владельцы весьма активно предлагают на продажу своим знакомым и партнёрам, потому как, отчаявшись продавать открыто, перестают рекламировать объект, но не отказываются от самой продажи и при любом удобном случае предлагают его потенциальным покупателям. Зачастую основной причиной узкой информативности является нежелание информировать рынок о продаже того или иного объекта. При всем этом сроки экспонирования рассматриваемых объектов остаются весьма длительными.

Эксперты и аналитики ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" изучают процессы в "нестабильной экономике", выделяют фазы нестабильности и прогнозируют механизмы ценообразования в условиях нестабильности, их отражение в стоимости с использованием классических принципов оценки. Так же анализу подвергаются правила и фундаментальные принципы оценки в условиях нестабильной экономики на разных фазах. Снижение наблюдаемой текущей ставки капитализации, рассчитанной методом рыночной экстракции, зачастую объясняется нестабильностью получаемого в условиях кризиса дохода.

Аналитики ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" отмечают, что в сложившихся условиях основным подходом к оценке остается сравнительный подход. Это единственный подход, использование которого возможно во всех выделенных фазах нестабильности, однако при применении необходимо внесение оговорок (в зависимости от фазы) на сроки экспозиции или на существенный торг.

Оценка объектов Street retail

Аналитики ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" ведут свою базу данных коммерческой недвижимости в Москве, на которую опираются оценщики при определении стоимости в рамках экспресс-оценки. С момента начала кризиса по настоящее время компания отслеживает изменения цен предложений и запрашиваемых цен, когда речь идет об аренде и продаже недвижимости. По данным ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", цены предложений с октября 2008 года по сентябрь 2009 года упали в долларовом эквиваленте на 45. Реальные цены и ставки аренды, по которым были проданы или сданы в аренду объекты недвижимости, в текущей ситуации чаще всего не известны.

В качестве наиболее типичного примера объектов недвижимости, востребованных даже в условиях кризиса, наши специалисты называют объекты формата Street retail. Основной причиной популярности формата является невосполнимость ресурса (например, Тверская улица, которая несмотря на все теперешние трудности, остается единственной в своем роде улицей, расположение на которой показывает успешность того или иного оператора). Также в формате Street retail большое значение имеет высокая ликвидность, высокий оборот и рекламная составляющая растяжек и витрин в основных торговых коридорах Москвы. Ставки капитализации на объекты формата Street retail в феврале-марте 2009 года составляли 17-19.

Оценка проблемных активов

Проблемные активы - относительно новое понятие на рынке коммерческой недвижимости, которое в сложившихся кризисных условиях применяется достаточно активно. Под это определение подпадают те объекты, которые можно приобрести по существенно заниженной стоимости или с долговыми обязательствами.

Оценщики ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" пристально анализируют специфику работы с "проблемными активами". К основным признакам "проблемных активов" относится:

• высокий процент свободных площадей;
• существенно сниженные ставки аренды относительно существующих рыночных;
• низкий операционный доход;
• наличие значительных кредитов у якорных арендаторов.

Основными признаками владельцев "проблемных активов" являются отсутствие ресурсов для поддержания объекта недвижимости в нормальном состоянии, "непрофильность" объекта для бизнеса компании, отсутствие возможности возвращения кредита и признаки неблагополучности бизнеса.

Оценка земельных участков на этапе кризиса

Традиционно, земельные участки являются наиболее сложным для оценки активом. Стоимость земельных участков определяется как для цели купли-продажи, так и для инвестиционного проектирования через наиболее эффективное использование. Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, являются:

• вариант девелопмента (выбор проекта по строительству офисной, торговой или производственно-складской недвижимости);
• выбор концепции внутри проекта (долевое соотношение операторов с точки зрения их профиля и расположения внутри объекта);
• объемы разрешенного строительства.

Обязательным при оценке земельных участков является учет существующих обременений. Так как оценка недвижимости практически никогда не обходится без оценки земельного участка, аналитики ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" уделяют этому большое внимание.

Обременения недвижимого имущества, наиболее часто встречающиеся в "эпоху кризиса"

Вопросы юридического сопровождения сделок с недвижимостью, а также юридической оценки объектов недвижимости также могут находиться в сфере контроля аналитиков ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки". Наши эксперты и юристы выделяют несколько основных видов ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, т.е. условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности. Основными ограничениями (обременениями) являются:

• аренда;
• ипотека;
• градостроительные ограничения;
• публичный сервитут;
• арест;
• доверительное управление.

По заданию Заказчика мы можем оценить проблемы, связанные с вероятностью потери права собственности в зависимости от вида ограничений (обременений), а также судебным и внесудебным порядком реализации требований (прав) лиц, в пользу которых установлены обременения.