Защита прав землепользователей путем определения рыночной стоимости земельных участков: часть 1

А.В.Тимофеев
партнер АКЦ «Департамент профессиональной оценки»,
председатель Межотраслевого Экономического Третейского Суда
в сфере оценочной деятельности

Установление Земельным кодексом Российской Федерации двух видов стоимости одного и того же земельного участка (рыночной и кадастровой) и выбор одной из них (кадастровой) для целей налогообложения (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ), наряду с экономической важностью института кадастровой стоимости земли¹, нахождении этого института в стадии формирования, его новизной² обеспечило возникновение многочисленных судебных дел, связанных с оспариванием величины кадастровой стоимости. Принятие Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ постановления от 28 июня 2011 года N 913/11 о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 января 2011 года по делу N А27-4849/2010 явилось подтверждением того, что процесс оспаривания кадастровой стоимости земельных участков прошел очередную стадию, итогом которой явилось формирование судебной практики по данной категории как споров:

подлежащих рассмотрению по правилам искового производства, предметом которого являются требования об определении кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка;
в процессе рассмотрения которых, бремя доказывания рыночной стоимости земельного участка возлагается на лицо, заявившее требование об оспаривании результатов кадастровой стоимости;
по которым суды обязаны дать оценку отчету о рыночной стоимости земельного участка с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ») в части наличия в отчете рыночной информации и статистического анализа рыночной информации о стоимости земельных участков;
возможности назначения экспертизы отчета (по правилам статьи 17.1 ФЗ Об оценочной деятельности) в случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком³.

Очевидно, что судебные прецеденты, формирующие правовые позиции при отсутствии норм права, должны мотивировать землепользователей принимать меры по установлению рыночной стоимости объектов оценки, поскольку это приводит и к снижению налогового бремени. Так по итогам государственной кадастровой оценки земель в г. Москве увеличение среднего уровня удельных показателей кадастровой стоимости в 2013г. составило в отношении земельных участков для размещения многоэтажных жилых домов (почти в 2 раза), дорог и объектов инфраструктуры (в 2,6 раза). Кадастровая стоимость участков для размещения производственных зданий возросла в 1,25 раза, для размещения объектов торговли и гостиниц - в 1,4 раза, для размещения офисных зданий - в 1,6 раза⁴. В Московской области рост составит от 10 до 100% прежней кадастровой стоимости в зависимости от вида разрешенного использования соответствующего участка⁵.

Многообразие судебных споров по тематике кадастровой стоимости и неоднозначная практика арбитражных судов по данной категории дел обусловили необходимость принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда постановления №10761/11 от 25 июня 2013г. по пересмотру в порядке надзора решения Арбитражного суда Владимирской области от 25.05.2012г., постановление Первого апелляционного суда от 01.08.2012г. и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2012г. по делу №А11-5098/2010. В данном постановлении содержатся правовые позиции, существо которых сводится к следующему:

установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, которая определяется без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости;
рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату;
в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость;
закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости, но исходя из содержания нормативных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта оценки, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использовалась оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости;
на эту же дату следует определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (вновь образуемые земельные участки);
то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость, применяется в качестве кадастровой стоимости.

Очевидно, что формат постановления Президиума ВАС РФ не позволяет подробно изложить обоснование выводов высшей судебной инстанции по вопросам оспаривания кадастровой стоимости, в том числе и о надлежащей дате, на которую следует определять рыночную стоимость объекта недвижимости при заявлении требования об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной. В этой связи представляется целесообразным сделать дополнение, которое, как нам представляется, будет способствовать более полному восприятию предписаний Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.

Схема проведения государственной кадастровой оценки земель

В общих чертах схема проведения государственной кадастровой оценки земель, предусмотренная положениями главы III-I Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ Об оценочной деятельности), Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г. №316, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007г. № 39), Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002г. №568-р, Административным регламентом по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 28 июня 2007 г. N 215 выглядит следующим образом:

государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования;
состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации, в состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов;
в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, при этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков; в зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов;
Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007г. № 39 предусмотрено 17 групп видов разрешенного использования земельных участков; для каждой группы в оценочной зоне строится статистическая модель и определяется удельный показатель кадастровой стоимости - стоимость одного квадратного метра земли; кадастровая стоимость отдельного земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости в составе данных видов разрешенного использования на площадь участка;
результаты государственной кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и заносятся в государственный кадастр недвижимости органами кадастрового учета в срок не более месяца после с даты окончания проверки соответствия утвержденных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель результатам государственной кадастровой оценки земель, представленным ему на утверждение

О различии в терминах «определение» и «установление» кадастровой стоимости

ФЗ Об оценочной деятельности действительно не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости, ограничиваясь лишь указанием на то, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 2 статьи 24.19). Выстраивая логическое и правовое обоснование позиции о необходимости сопоставления (совпадения, соотнесения) дат рыночной и кадастровой оценки, Президиум ссылается на подзаконные нормативные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки без индивидуализации данных актов. В настоящее время к таким актам можно отнести приказ Минэкономразвития от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» и приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4).

В первом из них (приказ Минэкономразвития от 15 февраля 2007 г. N 39) содержится норма о необходимости определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации (пункт 1.3).

Во втором (приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4) содержится указание на то, что кадастровая стоимость должна определяться на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (пункт 8)⁶.

Таким образом, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность определения кадастровой стоимости:

по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации;
на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Следует обратить внимание на то, что:

в названных выше нормативных актах речь идет именно об определении, а не установлении кадастровой стоимости;
нормативное закрепление 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке в качестве даты кадастровой оценки является обязательным только в отношении земель населенных пунктов и только в разрезе видов разрешенного использования, указанных в пункте 1.2 приказа Минэкономразвития России №.39 от 15 февраля 2007г.

В силу положений статьи 24.11 ФЗ Об оценочной деятельности», государственная кадастровая оценка есть совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Из анализа содержания статьи 24.11 ФЗ Об оценочной деятельности следуют два важных замечания. Первое - государственная кадастровая оценка – это последовательное исполнение административных процедур, итогом которых является внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта оценки⁷ Второе - в перечне указанной в статье 24.11 совокупности действий (административных процедур) также отсутствует понятие «установление кадастровой стоимости» в качестве самостоятельной стадии государственной кадастровой оценки, по тексту статьи 24.11 кадастровая стоимость только определяется и утверждается.

Между тем, термин «установление кадастровой стоимости» встречается (помимо положений статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности) в подзаконных актах, например в приказе Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4), в соответствии с которым под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3).

Помимо подзаконных нормативных актов, об установлении кадастровой стоимости, как результате проведения государственной кадастровой оценки, указано в статье 66 Земельного кодекса РФ. Сведения о кадастровой стоимости могут быть использованы для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, только с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости (статья 24.20 ФЗ Об оценочной деятельности).

Исходя из этого, мы можем констатировать, что государственная кадастровая оценка объектов недвижимости – это нормативно определенная последовательность административных процедур, результатом которой является установление (внесение в государственный кадастр недвижимости) кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости.

Дата, по состоянию на которую должна быть установлена кадастровая стоимость, как необходимый элемент государственной кадастровой оценки и как функциональная категория правового времени, появляется в задании на оценку, условия которого являются составной частью договора на проведение оценки (пункты 16, 17 приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 « ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)". В силу того что, дата определения кадастровой стоимости приобретает обязательственное значение как элемент договорных отношений, она, соответственно, является результатом соглашения, достигнутого между оценщиком (исполнителем) и заказчиком.

Таким образом, образом различие в терминах «определение кадастровой стоимости» и «установление кадастровой стоимости» заключается в том, что в первом случае величина (не дата) кадастровой стоимости как некая, построенная на подходах и методах (исходя из поставленных целей) модель формирования стоимости, возникает как результат творческой, профессиональной деятельности оценщика (статья 24.15 ФЗ Об оценочной деятельности), во втором, данная величина является результатом исполнения совокупности действий (административных процедур), заканчивающихся внесением результатов определения кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости.

Другими словами, кадастровая стоимость:

определяется оценщиком, осуществляющим работы по государственной кадастровой оценке (статья 24.15 ФЗ ОБ оценочной деятельности, но
утверждается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (статья 24.11 ФЗ Об оценочной деятельности) и
(в) устанавливается в результате завершения всей совокупности действий (административных процедур), предусмотренных статьей 24.11 ФЗ Об оценочной деятельности путем внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статья 24.20 ФЗ Об оценочной деятельности).

Преодолевая отсутствие единообразной практики по вопросу даты установления рыночной стоимости при оспаривании стоимости кадастровой (статья 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности) и стремясь раскрыть содержание понятия «дата установления кадастровой стоимости», Президиум ВАС в своем постановлении №10761/11 от 25 июня 2013г. прямо указывает, что исходя из содержания нормативных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта оценки, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использовалась оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости. Следовательно, подготовка к процессу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна включать в себя процедуру истребования информации о дате, которая указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости и использовалась оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки.

Очевидно, что конкретная позиция высшей судебной инстанции будет способствовать формированию единого подхода по вопросу выявления даты, на которую была установлена кадастровая стоимость. Наряду с этим, хотелось бы отметить следующее.

Президиум ВАС РФ придерживается той позиции, что дата, использованная оценщиком в качестве даты кадастровой оценки и указанная в отчете, является приоритетной для решения вопроса о том, на какую дату следует определять рыночную стоимость. И только в случае отсутствия такой даты в отчете, информацию о ней можно почерпнуть из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Таким образом, при наличии даты оценки в отчете, использование какой-либо иной даты в качестве даты установления рыночной стоимости будет ошибкой, влекущей за собой отказ в удовлетворении требований об оспаривании кадастровой стоимости.

Статья 24.15 ФЗ Об оценочной деятельности, раскрывая содержание понятия определение кадастровой стоимости, устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками только в соответствии с требованиями ФЗ Об оценочной деятельности, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 «О Министерстве экономического развития Российской Федерации», Министерство экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки (пункт 1). Исполняя возложенные на него функции, Министерство экономического развития РФ, в пределах предоставленной ему компетенции, издало приказы от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» и от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4), в которых содержались упомянутые ранее предписания о датах, по состоянию на которые следует определять кадастровую стоимость (даты кадастровой оценки).

Президиум ВАС РФ указывает в постановлении №10761/11 от 25 июня 2013г., что исходной составляющей для решения вопроса о дате установления кадастровой стоимости является содержание нормативных актов, регулирующих порядок проведения кpадастровой оценки. Следовательно, если:

названные приказы являются нормативными актами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки;
соблюдение актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, является обязательным для оценщика, осуществляющего кадастровую оценку (статья 24.15 ФЗ Об оценочной деятельности);
в нормативных актах уполномоченного органа, осуществляющему функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, содержатся предписания о датах, по состоянию на которые следует устанавливать кадастровую стоимость, то при несовпадении даты, которая использовалась оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки и даты, которая должна быть определена в соответствии с требованиями действующих нормативных актов, последняя является приоритетной. По нашему мнению, позиция Президиума ВАС РФ основана на понимании того, что ориентация на дату, которая использовалась оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки и которая указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости, возможна только в том случае, если порядок ее установления соответствует положениям действующих нормативных актов.

Как уже было указано выше, часть 1 статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности закрепляет право лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности, оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии правовой позицией, закрепленной Президиумом ВАС РФ в постановлении №913/11 от 28.06.2011г., нарушение прав владельцев объектов недвижимости происходит в результате несоответствия внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, а не в результате действий оценщика по определению кадастровой стоимости, проведения экспертизы отчета, утверждения и опубликования результатов определения кадастровой стоимости. При заявлении требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Другими словами, на права и обязанности владельцев объектов недвижимости влияют не результаты определения и утверждения кадастровой стоимости, а содержание государственного кадастра недвижимости, в котором кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости отражается в виде удельного показателя кадастровой стоимости умноженного на площадь данного объекта, т. е. совсем не того результата, который был определен оценщиком и утвержден заказчиком.

Таким образом, оспариванию в порядке статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности подлежат не результаты определения кадастровой стоимости, а результаты ее установления, появление которых является следствием исполнения административных процедур органом кадастрового учета.

По нашему мнению применение положений статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности при оспаривании результатов установления кадастровой стоимости должно основываться на следующих положениях.

Дата, использованная оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указанная во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости не определяется оценщиком единолично, а является результатом соглашения, достигнутого между заказчиком и оценщиком при заключении договора на проведение оценки.
Условия договора на проведение оценки, в том числе и в части согласования даты кадастровой оценки, в силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ и статьи 24.15 ФЗ Об оценочной деятельности, должны соответствовать положениям актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, которые предписывают, что:
- кадастровая стоимость земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель (пункт 1.3 приказа Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»);
- кадастровая стоимость земель остальных категорий (статья 7 Земельного кодекса РФ) должна определяться на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (пункт 8 приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4).
Произвольным должен считаться выбор сторонами договора на проведение оценки даты кадастровой оценки в нарушении положений нормативных актов, содержащих предписания о том, по состоянию на какую дату она (кадастровая стоимость) устанавливается, поскольку иное привело бы к выводу об отмене Президиумом ВАС РФ в порядке судебного нормоконтроля положений подзаконных нормативных актов.
- Признание Высшим Арбитражным судом РФ возможности определения даты рыночной оценки на дату, использованную оценщиком в качестве даты оценки при проведении работ по определению кадастровой стоимости, не означает, что суд тем самым изымает из сферы правоприменения положения подзаконных нормативных актов, в результате чего меняется правовое регулирование соответствующих правоотношений, так как на них начинают распространяться новые нормы права (если считать судебную практику источником права).
При несовпадении даты кадастровой оценки, использованной оценщиком и указанной в отчете об определении кадастровой стоимости, с датами, порядок определения которых предписан актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, рыночная стоимость должна определяться в соответствии с требованиями актов, несоблюдение положений которых будет свидетельствовать о недостоверности отчета оценщика, осуществлявшего кадастровую оценку.
С момента появления даты кадастровой оценки в задании на оценку и до момента утверждения результатов кадастровой стоимости указанная дата, как точка привязки события к временной оси, считается определенной; с момента утверждения результатов определения кадастровой стоимости до момента внесения утвержденных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – утвержденной; с момента внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости дата кадастровой оценки должна считаться установленной.
Результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в отчете оценщика и утвержденные заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не содержат сведений о кадастровой стоимости конкретных земельных участков и поэтому не могут быть оспорены в порядке статьи 24.19 ФЗ Об оценочной деятельности⁸ по причине установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости.

А.В.Тимофеев,
партнер АКЦ «Департамент профессиональной оценки»,
аспирант кафедры административного права
НИУ «Высшая школа экономики»

¹ – понятие «кадастровая стоимость» было введено в сферу правового регулирования Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам письмом от 14 июня 1996г. №1-16/1240 «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли»; под кадастровой стоимостью понималась рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них);

² – А.В.Драчен. Споры о результатах определения кадастровой стоимости. Практические аспекты. «Имущественные отношения в Российской Федерации», №10, октябрь 2011г.(ссылка приводится по СПС «КонсультантПлюс»)

³ – в том случае, если судом поставлен вопрос о назначении экспертизы с целью проверки полноты и достоверности отчета оценщика необходимо иметь в виду следующее: экспертиза может быть назначена только ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ), расходы по производству экспертизы возлагаются на лицо, заявившее ходатайство о ее проведении (пункт 15 постановления Пленума ВАС РФ от 20 декабря 2006г. «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

⁴ – постановление Правительства Москвы от 27.11.2012 N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы"

⁵ – распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области от 14.11.2012 N 217-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Московской области".

⁶ – форма перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, утверждена приказом Минэкономразвития от 28 июня 2007г. №215, в этой форме имеется строка «дата»

⁷ – правовая позиция о том, что установление кадастровой стоимости есть исполнение именно административных процедур, высказана в постановлении Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. N 7309/10

⁸ – следует отметить, что с точки зрения содержания оценочной деятельности спор о соотношении кадастровой и рыночной стоимостей – это спор о погрешностях (допущениях) в формировании стоимости одного и того же объекта оценки (см. Н.В.Волович. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 2. «Имущественные отношения в Российской Федерации», №11, ноябрь 2012г. (ссылка приводится по СПС «Гарант»)