Помещение изъяли по программе реновации. Как взыскать максимальную компенсацию

В рамках реновации жилого фонда изымаются и коммерческие помещения. Денежная компенсация со стороны города не покрывает потери бизнеса. Как добиться возмещения всех убытков – в статье.

Муниципальные органы вправе изъять нежилые помещения для государственных нужд. Например, в рамках программ по реновации жилого фонда. Собственник обязан освободить объект в пятидневный срок после получения компенсации. Это может привести к временной «заморозке» бизнеса. Компания заинтересована получить максимальную компенсацию, которая покроет не только рыночную стоимость помещения, но и все причиненные убытки. Рассмотрим, как действовать собственнику, чтобы защитить свои интересы.

Порядок изъятия нежилого помещения при реновации

Правительство Москвы реализует Программу реновации жилищного фонда. Нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, также изымаются для нужд города. (ст. 7.4 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1).

Собственнику предоставляется предварительное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения (ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14).

Решение об изъятии нежилых помещений принимает Департамент городского имущества города Москвы. При этом Департамент:

- направляет запрос в Росреестр в целях выявления лиц, нежилые помещения которых подлежат изъятию;

- готовит правовой акт об изъятии нежилых помещений и обеспечивает его опубликование;

- направляет решение об изъятии правообладателям изымаемых объектов недвижимости и копию решения в Росреестр;

- готовит проект соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы и направляет его собственнику для подписания.

При несогласии с суммой компенсации собственник направляет в Департамент протокол разногласий о сумме возмещения или возражения с отчетом независимого оценщика. В отчете указывается рыночная стоимость помещения и размер убытков, причиненных его изъятием, включая упущенную выгоду.

Определение суммы компенсации через суд

В течение 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии помещения собственник должен подписать его. В противном случае Департамент обращается в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (ч. 10 ст. 56.10 ЗК).

Если собственник не явится в суд и не представит письменных возражений, суд примет решение изъять помещение с выплатой возмещения в сумме, указанной в соглашении об изъятии (дело № А40-154086/21-135-1112).

При наличии обоснованных возражений собственника и по ходатайству Департамента суд выделяет требование об установлении суммы возмещения в отдельное производство, чтобы не затягивать изъятие помещения и участка и под ним (дело № А40-123125/20-35-888).

Как только решение суда вступит в силу правообладатель обязан в течение пяти рабочих дней предоставить в Департамент реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого помещения. В случае отказа предоставить реквизиты Департамент вносит соответствующие денежные средства на депозит нотариуса. Правообладатель обязан освободить помещение в течение пяти рабочих дней после получения компенсации.

В противном случае Департамент вправе принять меры к принудительному освобождению помещения.

Таким образом, после вынесения решения суда собственник обязан получить сумму компенсации, указанную в соглашении об изъятии, освободить помещение и дожидаться дополнительной суммы возмещения, которое ему присудят по итогам процесса об установлении суммы компенсации.

Это не выгодно правообладателям, которые хотят получить всю сумму компенсации единовременно, чтобы приобрести равноценное помещение взамен изымаемого. В этом случае собственник вправе обжаловать решение суда об изъятии, что на несколько месяцев отсрочит момент вступления решения в силу.

Дата, на которую суд определяет сумму компенсации

В ситуации, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа, суд определяет эту сумму, исходя из рыночной цены объекта на момент рассмотрения спора (определения ВС от 23.06.2015 № 89-КГ15-4, от 16.02.2015 № 304-ЭС14-5670).

Как правило, суды исходят из того, что сумма компенсации должна быть определена на дату проведения судебной экспертизы (дело А40-180374/2020, дело А40-85432/2020, дело № А40-119977/2020).

Но бывают и исключения, когда суд определяет компенсацию на дату, указанную в отчете об оценке, направленном собственнику с проектом соглашения об изъятии помещения (дело № 09АП-36518/2021, дело № А40-123125/20-35-888). Такой подход представляется необоснованным.

Включение НДС в сумму компенсации

Важным вопросом для собственника является включение НДС в сумму компенсации, поскольку в случае приобретения нового помещения НДС будет входить в его стоимость.

Здесь можно сослаться на позицию Верховного суда по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. ВС указал, что определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности (определение ВС от 05.02.2020 № 5-КА19-66). При определении кадастровой стоимости в размере рыночной цены НДС не анализируется. Аналогичной позиции придерживаются суды общей юрисдикции.

Между тем, арбитражные суды указывают, что суммы возмещения при изъятии помещений для государственных нужд не являются денежными средствами, связанными с оплатой реализованных правообладателем товаров (работ, услуг). В связи с этим они не включаются в налоговую базу по НДС (решения АС города Москвы от 13.08.2021 по делу № А40-180374/2020, от 13.10.2021 по делу № А40-85432/2020).

Позиция арбитражных судов основана на том, что операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК). В связи с этим суммы компенсации, полученные компанией за изъятие земельного участка, в налоговую базу по НДС не включаются (письмо Минфина от 21.11.2019 № 03-03-06/1/90029).

Взыскание убытков и упущенной выгоды

Изъятие имущества для государственных нужд вне зависимости от соблюдения предусмотренного законом порядка такого изъятия является основанием для возмещения собственнику убытков в полном объеме (определение ВС от 25.03.2014 № 82-КГ13-5).

Если собственник требует взыскать упущенную выгоду, он должен доказать, что возможность получения им доходов существовала реально. То есть документально подтвердить совершение конкретных действий, направленных на извлечение доходов (постановление Президиума ВАС от 21.05.2013 № 16674/12).

Пример из практики. Истец рассчитал упущенную выгоду в связи с изъятием земельного участка путем капитализации дохода от выращивания кукурузы, который приносил земельный участок в течение трех лет. Суд взыскал убытки, указав, госорган не предоставил истцу равноценных участков и не выплатил убытки в связи с изъятием участков. Расчет упущенной выгоды на основании данных первичной бухгалтерской документации позволил суду сделать вывод о достоверности определенной в расчете суммы убытков. (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.04.2013 по делу № А61-2588/2011)

В деле № А40-119977/2020 эксперт при проведении судебной экспертизы произвел расчет упущенной выгоды, исходя из невозможности временно осуществлять предпринимательскую деятельности ввиду изъятия имущества для госнужд.

Таким образом, в расчет упущенной выгоды можно включить все подтвержденные доходы, которое собственник получил бы при обычных условиях гражданского оборота, включая неполученные доходы в связи с невозможностью продолжить предпринимательскую деятельность.

Анализ судебной практики показал, что во многих случаях суд присуждает собственникам изымаемых помещений сумму компенсации, основываясь на результатах судебной экспертизы. Эта сумма может более чем на 50 процентов превышать сумму, предложенную Департаментом в соглашении об изъятии. Соответственно добиться увеличения размера выплаты в суде реально.