Новогодний компромат

Для многих организаций, которые платят налог на имущество за принадлежащий им объект недвижимости от его балансовой стоимости, становится неожиданностью получение ими налогового уведомления, в котором налог рассчитан от кадастровой стоимости недвижимости. Но особенно обидно, когда ничего не подозревающему владельцу производства или директору института от налоговой инспекции по почте приходит акт налоговой проверки и постановление с суммой штрафов за прошедший налоговый период в связи с неоплатой налогов.

Это означает, что ваш объект недвижимости был включен в Перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость.

По каким критериям здание (строение, сооружение) подлежит включению в Перечень и как исключить его - об этом пойдет речь в данной статье.

Особенности определения налоговой базы организаций от кадастровой стоимости объекта недвижимости и критерии включения объекта в Перечень определены в статье 387.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Во-первых, здание (строение, сооружение) подлежит включению в Перечень если оно является административно-деловым и торговым центром (комплексом), то есть предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. К таковым относятся нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

При этом, здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Как правило, плановые мероприятия по определению фактического использования объекта недвижимости проводят государственные инспекторы Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция). Иногда приход инспектора на место объекта для сотрудников организации проходит незамечено. Причины могут быть разные, например, наличие пропускного режима и охраны на объекте. Государственный инспектор не утруждает себя тем, чтобы своевременно известить руководство юридического лица о времени осмотра объекта. Поэтому вполне возможно, о том что ваш объект включен в Перечень вы узнаете только получив извещение налоговой инспекции о времени и месте рассмотрения налоговой проверки.

Если акт Госинспекции о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения) для целей налогообложения составляется без осмотра объекта как такового, то не исключено, что государственный инспектор придет к выводу о том, что осматриваемый объект фактически используется для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания на 100 процентов. 

Во-вторых, здание (строение, сооружение) также может быть включено в Перечень, если оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ) которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Следовательно, если земельный участок уже имеет соответствующий ВРИ то для включения объекта недвижимости в Перечень  акта Госинспекции о его фактическом использовании не требуется.

Таким образом, объект недвижимости подлежит включению в Перечень по двум основаниям:

- в случае составления государственным инспектором акта о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения) для целей налогообложения, которым установлено что объект осмотра фактически используется для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания более 20 процентов;

- по виду разрешенного использования земельного участка, который согласно сведениям из ЕГРН  предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Названный Перечень утверждается постановлением, приказом либо распоряжением уполномоченного исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, не регулирует отношений, связанных с установлением налоговых ставок, налоговых льгот, либо особенностей определения налоговой базы и представляет собой перечисление объектов недвижимости с указанием их кадастровых номеров и адресов. Исходя из положений статьи 1, НК РФ по форме и содержанию данный акт не может быть отнесен к законодательству субъекта Российской Федерации о налогах.

В Москве Перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП (ред. от 23.07.2019, с изм. от 30.07.2019) "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".

Поиск по Перечню объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, реализован на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

В настоящее время в данном сервисе содержатся не только утвержденные Перечни на 2014 – 2019 годы, но и предварительный проект Перечня на 2020 год.

Если вы не согласны с тем, что ваш объект включен в Перечень, для начала необходимо обратиться в Департамент экономической политики и развития города Москвы за  разъяснениями, по каким критериям ваш объект недвижимости был включен Перечень.

Если объект включен в Перечень по итогам составления государственным инспектором заочного акта Госинспекции, то можно самостоятельно обратиться в Госинспекцию с целью повторного выхода инспектора для обследования объекта недвижимого имущества.  В этом случае, государственному инспектору необходимо показать все помещения и убедить его что здание не используется под вышеуказанные цели, а является, например, производственным или научно-исследовательским институтом или гостиницей, предназначенной для проживания и т.п., то есть не подпадает под критерии, предусмотренные статьей 387.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

По итогам составления акта объект или останется в Перечне или будет исключен. Однако исключение из Перечня произойдет за последующий после составления акта налоговый период. А как быть, если здание (строение, сооружение) включено в Перечень год-два назад без осмотра объекта, то есть необоснованно, а вы за все это время теперь обязаны платить налоги от кадастровой стоимости здания, что является "неподъемной" суммой?

В этом случае, исключение из Перечня происходит в судебном порядке посредством подачи административного искового заявления по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В первую очередь в Приложении 1 к Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. N 700-ПП необходимо найти под каким пунктом Ваш объект обозначен в Перечне. Обращаю внимание, что каждый налоговый период порядковый номер объекта в Перечне меняется. 

Административное исковое заявление рассматривается в суде соответствующего субъекта Российской Федерации по первой инстанции, поскольку речь идет об оспаривании отдельных положений Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. В Москве дела данной категории рассматривает по первой инстанции Московский городской суд.

В случае признания судом недействующим соответствующего пункта Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, объект подлежит исключению из Перечня.

Решение суда является в данном случае актом прямого действия и налоговая инспекция обязана на основании данного решения пересчитать налоги за спорный налоговый период. Исполнительный лист для этого не требуется.

Напомним, что к административному исковому заявлению обязательно должен быть приложен диплом о высшем юридическом образовании представителя административного истца.

Теперь о доказательственной базе. 

Как правило, если здание включено в Перечень, то все собственники нежилых помещений, расположенных в данном задании, имеющие уникальный кадастровый номер, платят налог от кадастровой стоимости помещений. Исключению из Перечня подлежит все здание в целом, а не отдельное помещение. Например, если вы собственник помещения в здании  и занимаетесь производством, а сосед торговлей или оказывает бытовые услуги, то в суде необходимо доказать, что под торговлю в здании занято менее 20 процентов от всей площади здания.

Поэтому перед подачей административного иска в суд необходимо проанализировать профессиональную деятельность всех собственников и арендаторов помещений в здании для чего в первую очередь необходимо:

1. Получить актуальную расширенную выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости - здания (строения, сооружения) с указанием собственника, а также  всех помещений в здании и их кадастровых номеров. В случае, если в здании (строении, сооружении) несколько помещений с разными кадастровыми номерами, то получить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости на каждое помещение с индивидуальным кадастровым номером. 

2. Получить актуальную расширенную выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости - земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение),  с указанием собственника и вида разрешенного использования земельного участка.

Доказательственная база в каждом случае определяется индивидуально.

Рассмотрим на примере исключения из Перечня производственного здания

Вид разрешенного использования земельного участка, на котором располагалось спорное здание, предусматривал "участки размещения жилищно-коммунальных объектов: объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей, стоянок (1.2.3)". Помещения принадлежащие нашему доверителю использовались под производственные цели "для производства прочих изделий и бумаги из картона" им самим и арендаторами. В связи с этим, в суд были представлены договора аренды за спорный период, в которых цель предоставления помещения в аренду была обозначена "для производства", также штатные расписания доверителя и арендаторов, занимающих принадлежащие ему на праве собственности помещения, уставы организаций, подтверждающих осуществление производственной деятельности.

Однако, площадь здания составляла более  7 000 кв.м., доверителю же из них принадлежало всего чуть более 1 000  кв.м., поэтому в суд пришлось предоставить данные на всех собственников и арендаторов помещений в здании.

Например, Правительство Москвы в числе контраргумента в пользу того, что здание не подлежит исключению из Перечня обратило внимание суда на то, что в здании имеется автосервис, который занимает более  1 000 кв.м. и оказывает бытовые услуги населению.  Нам пришлось предоставить акт о пожаре, который произошел в автосервисе в 2014 году, в результате которого на момент включения спорного здания в Перечень помещение автосервиса использовалось только на половину, то есть чуть более 500 кв.м. 

Не обошлось и без забавных ситуаций. Одним из крупных собственников помещений (1 600  кв.м) в здании являлось ООО "ВЕГА", которое, в свою очередь, сдавало все принадлежащие ему помещения в аренду под складские помещения. 

Когда нам уже казалось, что победа не за горами, неожиданно представитель Правительства Москвы предоставил в суд свой главный козырь - объявление в сети интернет с рекламой фирмы ООО "Добрые игрушки" (одного из арендаторов помещений принадлежащих ООО "ВЕГА"), где в качестве выпускаемой продукции на рекламном буклете красовалась мягкая игрушка свинка - символ года 2019 с указанием цен, что по мнению Правительства Москвы подтверждало факт осуществления фирмой ООО "Добрые игрушки" торговой деятельности. Так безобидная игрушка в руках оппонента превратилась в настоящий компромат и могла стать причиной проигранного дела. Получалось, что  если к площади занимаемой автосервисом приплюсовать площадь занимаемую фирмой ООО "Добрые игрушки" то в совокупности общая площадь всех помещений, используемых под торговлю, офисы и бытовые услуги в здании оказалась бы более 20 процентов, что являлось основанием для отказа в административному иске судом.

ООО "Добрые игрушки" пришлось объяснять суду, что  арендуемые данным юридическим лицом помещения использовались под склад для хранения изготовляемой продукции, организация лишь изготавливает и реализует продукцию, все расчеты совершаются безналично, помещение не оборудовано кассовым аппаратом. На складах осуществлялось хранение и сборка продукции в целях ее дальнейшей транспортировки поставки в организации, что подтверждается договорами поставки за спорный период.

В данном случае, следует учесть положения Федерального закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" и  "ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения".

Так, в соответствии со статьей 2 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" и пунктом 14  "ГОСТ Р 51303-2013 торговым объектом является здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

В частности, исходя позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в апелляционном определении от 22.12.2016 N 46-АПГ16-30 если помещение/здание используется торговой организацией не для осуществления торговой деятельности, и не оснащено оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товара покупателям, а только для создания условий для хранения продукции, то данное помещение/здание не содержит признаки, определенные положениями пунктов 3, 4, 4.1 статьи 378.2 НК РФ, позволяющие отнести его к административно-деловому центру или торговому центру (комплексу).

Нами, административными истцами, а также всеми заинтересованными лицами была проделана большая работа по сбору доказательств: на поэтажном плане здания отмечены все помещения с кадастровыми номерами; со ссылкой на поэтажный план подготовлена таблица о фактическом использовании помещений, входящих в состав спорного здания с указанием собственников, арендаторов помещений, договоров, подтверждающих хозяйственную деятельность всех организаций. 

Дела данной категории рассматриваются с участием прокурора города Москвы, который дает свое заключение по административному делу. Поэтому административному истцу  важно убедить прокурора в своей правоте.