Методология оценки российских активов для иностранных инвесторов

Зачем нужна экспертиза отчета об оценке?

1. Принятие решения об инвестировании;
2. Оценка существующих инвестиционных активов для целей принятия управленческих решений;
3. Оценка для составления бухгалтерской отчетности;
4. Оценка основных средств предприятия для целей финансовой отчетности при размещении ценных бумаг на иностранных биржах.

Требования к проведению оценки

Понятность для иностранных инвесторов

Оценка должна производиться по методикам, понятным конечным пользователям. Для иностранных инвесторов понятны инвестиции в предприятия, имеющие отчетность в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО). Основное отличие: понятие справедливой стоимости. Она может быть получена на базе рыночной стоимости, а может и нет.

Особенности оценки для целей МСФО

Оценка для целей МСФО делится на два направления

• Оценка инвестиционной собственности, предмет инвестирования - физический актив
• Оценка основных средств юридического лица, чьи ценные бумаги выступают в качестве объекта инвестирования

Оценка инвестиционной стоимости.

Инвестиционная собственность — это инвестиции в недвижимость, которую не предполагается использовать в хозяйственной деятельности организации или для продажи в ходе обычной деятельности. К ней относятся земельные участки, здания или части зданий, находящиеся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды (лизинга), используемые для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости имущества, но не участвующие в процессе производства и реализации товаров, работ, услуг; не используемые в административных целях; не предназначенные для продажи в обычных операциях данной организации.

Инвестиционную собственность необходимо оценивать в соответствии с Российским законодательством, не зависимо от целей использования, применяя затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или аргументировано отказываясь от их применения. Такие активы оцениваются в соответствии с Наилучшим и Наиболее Эффективным Использованием (ННЭИ). Это подразумевается самой целью их использования -получение дохода от владения активом.

Оценка основных средств

Особенности оценки основных средств:

1. При оценке основных средств предприятия, выявляются так называемые «генерирующие единицы», т.е. совокупность основных средств, способных приносить доход как самостоятельная бизнес-единица. Как правило, производственные предприятия оцениваются как одна генерирующая единица (производственный комплекс).
2. Стоимость основных средств рассчитывается для их текущего использования, т.е. анализ Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования не проводится. При оценке необходимо сделать допущение, что оценщик понимает, что рыночная стоимость активов, входящих в производственный комплекс, рассчитываемая по отдельности может отличаться от полученной при расчете при текущем использовании, но оценка производится именно для данного использования.

Примечания

• Учет по оценочной стоимости не обязателен, т.к. при желании, предприятие может учитывать свои основные средства по фактическим затратам на приобретение. При активных рынках, предприятия предпочитают учитывать свои основные средства по оценочной стоимости, т.к. в этом случае при увеличении стоимости актива во времени, разница между текущей стоимостью и стоимостью приобретения фиксируется как результат деятельности предприятия за отчетный период. Учет по оценочной стоимости является более затратным (необходимо оплатить работу оценщика), но и более прозрачным и понятным.
• Если предприятие имеет на балансе инвестиционную собственность, то такой актив оценивается, как описано ранее, по методикам оценки рыночной стоимости. Аналогично, если актив предприятия является избыточным, т.е. не необходимым для использования в производственной деятельности, то его оценка производится при допущении, что данный актив будет отчужден на открытом рынке, т.е. определяется его рыночная цена

Резюме

Оценка российских активов для иностранных инвесторов методологически основывается на наличии обязательных допущений, связанных с характером использования того или иного актива. Суть этих допущений заключается в том, что при определенных условиях некоторые активы оцениваются в исходя из их текущего использования, без проведения анализа Наилучшего и Наиболее Эффективного Использования.

Улучшение экономической конъюнктуры делает востребованным оценку стоимости российских активов для иностранных инвесторов. По крайней мере, в 20Ю году не происходит снижения количества заказов по оценке, пользователями которых являются иностранные компании.

При работе с иностранными инвесторами является важным наличие сертификатов международного образца и участие в международных организациях (таких как GVA).