• Пользовательское соглашение
  • Расчет стоимости комплекса методами затратного подхода

    В рамках оценки Объекта использовался метод сравнительной единицы.

    Определение стоимости земельного участка

    В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. В соответствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, на доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

    Определение стоимости права аренды земельного участка методами доходного подхода

    При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в техническом предложении применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

    Определение ставки капитализации для земельного участка

    В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Оценщики использовали метод кумулятивного построения.

    Расчет ставки капитализации для земельного участка

    Безрисковая ставка 9,720%
    Премия за риск 2,000%
    Премия за низкую ликвидность 1,620%
    Премия за инвестиционный менеджмент 1,000%
    Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем) 14,340%

    Расчет стоимости права аренды земельного участка методом остатка для земли

    Показатель Значение
    Стоимость воспроизводства улучшений (Vв.ул), руб. 830 265 485
    Коэффициент капитализации для улучшений (Rул) 14,3460%
    Чистый доход, приходящийся на улучшения (ЧОДул), руб. 119 109 886
    Чистый доход от единого объекта недвижимости (ЧОДоб), руб. 150 465 032
    Чистый доход, приходящийся на земельный участок (ЧОДзем), руб. 31 355 146
    Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем) 14,340%
    Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом (Vзем1), руб. 218 655 132

    Определение стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом

    Показатель Значение
    Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом (Vоб.сравнит.), руб. 1 319 170 129
    Стоимость воспроизводства улучшений (Vв.ул), руб. 830 265 485
    Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом (Vзем2), руб. 488 904 644

    Стоимость земельного участка, полученная доходным подходом значительно ниже стоимости земельного участка, определенного сравнительным подходом. Это связано в частности с тем фактом, что в доходном подходе учитываются доходы, получаемые лишь от сдачи в аренду производственно-складских площадей, в то время как в состав комплекса входят вспомогательные площади и объекты инфраструктуры, например: котельная, компрессорный цех и пр., что в определенной мере понижает достоверность расчетов доходным подходом, в то время как сравнительный подход позволяет учесть указанные факторы. В этой связи при определении итоговой стоимости земельного участка сравнительному подходу был присвоен вес 0,8, а доходному - 0,2. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка рассчитывалась как средневзвешенная величина индикаторов рыночной стоимости полученных с применением доходного и сравнительного подходов, см. таблицу ниже.

    Показатель Значение Вес подхода
    Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом (Vзем1), руб. 242 861 241 0,2
    Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом (Vзем2), руб. 488 904 644 0,8
    Итоговая величина стоимости земельного участка (Vзем), руб. 439 695 963

    Определение восстановительной стоимости зданий

    Расчет восстановительной стоимости зданий производился по сборникам КО-ИНВЕСТ "Промышленные здания", "Складские здания" 2008 г. В качестве расчетной величины восстановительной стоимости зданий, входящих в состав Комплекса, был принят 1 куб. м объема здания. В расчетах Оценщик опирался на данные о строительном объеме зданий, приведенные в ТЗ. Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений представлен в Таблице.


    Наименование объекта Адм. корпус здание хол-ка Гараж Котельная Склад №1 Склад №2 Столовая Электроцех

    Площадь объекта, кв.м 1119,5 42 083,6/35 629,1 1747,9 735,2 983,8 683,0 381,0 1129,6
    Наименование показателей и поправок Здание - аналог Здание - аналог Здание - аналог Здание - аналог Здание - аналог Здание - аналог Здание - аналог Здание - аналог
    УПСС "Общественные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. УПСС "Промышленные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. УПСС "Общественные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. УПСС "Промышленные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. УПСС "Складские здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. УПСС "Складские здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. УПСС "Общественные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. УПСС "Промышленные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г.
    Код ОЗ.ОЗ.4.003 Код ПЗ.08.272 Код ОЗ.9.4.017 Код ПЗ.08.272 Код СЗ.18.079 Код СЗ.18.079 Код ОЗ.9.4.017 Код ПЗ.16.002

    Класс конструктивной системы КС-1 КС-4 КС-1 КС-4 КС-1 КС-1 КС-1 КС-4

    Класс качества standart-69 Э standart-69 Э Э Э standart-69 Э

    Единица измерения куб.м куб.м куб.м куб.м куб.м куб.м куб.м куб.м
    1 Справочный показатель (Сс) 5 281,80 2 721,99 3 205,80 2 824,75 2 287,00 2 287,00 6 588,70 6 547,73
    2 Первая группа поправок, выраженная в тыс. рублей на 1 куб. м здания(+удорожание; - удешевление)

    Итого по первой группе поправок(∑?C) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
    3 Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов

    на различие в объёме здания(Ко) 1,000 0,860 1,000 1,000 1,000 1,160 1,000 0,870

    на региональное различие в уровне цен(Крег.-эк.) 1,065 1,141 1,065 1,141 1,065 1,065 1,065 1,141

    на изменение цен после издания справочник(Кинфл.) 1,236 1,236 1,236 1,236 1,236 1,236 1,236 1,236

    Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок(К) 1,317 1,213 1,317 1,411 1,317 1,527 1,317 1,227
    4 Скорректированный показатель стоимости(Ск= (Сс +∑?C)хК) 6 954 3 302 4 221 3 985 3 011 3 493 8 675 8 036

    Коэффициент учёта НДС(Кндс) 1,18 1,18 1,18 1,18 1,18 1,18 1,18 1,18

    Коэффициент учёта прибыли предпринимателя(Кпп) 1,68 1,62 1,33 1,33 1,62 1,62 1,40 1,33

    Стоимость объекта на дату оценки, руб./куб.м 13 786 6 312 6 624 6 254 5 756 6 677 14 331 12 611
    5 Строительный объем здания/площадь строения, куб.м/кв.м 4 971 207 755 11 742 4 454 4 717 3 789 1 969 5 313

    Восстановительная стоимость здания (С), руб. 68 532 032 1 311 433 050 77 783 728 27 853 291 27 152 240 25 300 109 28 218 381 67 003 289

    Физический износ, % 39% 49% 49% 59% 57% 57% 34% 59%

    Функциональный износ, % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

    Внешний износ, % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

    Стоимость воспроизводства объекта, руб. 41 667 475 668 830 856 39 669 701 11 409 782 11 776 875 10 973 541 18 698 927 27 447 130

    Определение величины накопленного износа

    Физический износ объектов недвижимости определялся методом срока жизни. Оценщики предполагают, что срок экономической жизни здания равен 150 лет. Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый. Функциональный износ принят равным 0%, поскольку Оценщики не располагают данными конструктивно-планировочном решении оцениваемого помещения, а указанная информация не предоставлена в ТЗ.

    Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя. Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

    Определение стоимости воспроизводства объекта

    Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

    Объект Рыночная стоимость, руб.
    Общая стоимость воспроизводства зданий, руб. 830 265 485
    Стоимость земельного участка, относящегося на объект оценки, руб. 439 695 963
    Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, руб. 1 269 961 448

    Главная | Карта сайта

    Адрес: г. Москва, улица Лесная, д. 39
    E-mail: info@dpo.ru
    Телефон: +7 (495) 775-28-18

    +7 (925) 217-84-33
    Яндекс.Метрика