Оценка недвижимости

Об услуге

Оценка недвижимости является одним из наиболее востребованных направлений оценки. Свидетельством профессионализма компании в этой области является прежде всего отличное знание рынка недвижимости.

ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" занимается оценкой недвижимости с 1998 года. Наши эксперты прослеживали этапы взлетов и падений рынка недвижимости и земельных участков. В конце 90-х годов мы оценивали торговую и складскую недвижимости ГУМа, ЦУМа и ОАО "ЦентрЮвелир". Мы занимались массовой оценкой коммерческой недвижимости в Москве в 2002 - 2005 годах, и это были тысячи объектов по всем округам. Мы оценивали десятки тысяч квартир для крупнейших банков - Сбербанка РФ, Райффайзенбанка (ссылка на стр. с нашей аккредитацией), НОМОС-Банка и др. Мы готовили Отчеты об оценке участков земли с объектами недвижимости при строительстве Третьего транспортного кольца в Москве. У нас есть значительный опыт в оценке коммерческой недвижимости для банков ОАО "ВТБ" и ОАО "ВТБ-24".

Квалификация специалиста по недвижимости сегодня претерпевает изменения и более тесно совмещается с миром бизнеса. Специалисты ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" активно осваивают новые подходы к оценке имущества, базирующиеся на исследовании механизмов ценообразования в меняющихся условиях. Мы проводим исследования понятия ценообразующего механизма по отношению к имуществу; рассматриваем практические вопросы сравнения и действительные проблемы применения теории оценки стоимости; анализируем расчетные методики, в том числе расчеты социальной и природоохранной ценности, зачастую игнорируемые в процессе оценки.

Поскольку специалисты по недвижимости теперь предоставляют консультацию о стратегических и операционных аспектах строительных активов, ниши эксперты принимают во внимание практики, имеющие место на других инвестиционных рынках. Как хозяйственным пользователям имущества, так и инвесторам требуется не только проводить точное оценивание зданий, но и быть осведомленным о более широких вопросах. Наши методики дают ответ на такие вопросы, исследуя самые последние имеющиеся на рынке тенденции, формируя у Заказчика точное и прозрачное понимание как рыночной оценки, так и расчета ценности, и освещая проявляющееся значение устойчивого развития как ведущего фактора при принятиях решений о недвижимости.

Есть и еще множество достижений, которые позволяют нам с уверенностью говорить - "Мы оценим любую Вашу недвижимость максимально компетентно, гибко и с учетом всех факторов, влияющих на цену".

В каких случаях нужна оценка недвижимости

Оценка для целей залога

ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" является уполномоченным оценщиком нескольких крупнейших российских банков: Сбербанка РФ, Райффайзенбанка, НОМОС-Банка, ВТБ и ВТБ-24, Москомбанка. Если ваше имущество (недвижимость, в частности), будет служить предметом залога, для получения ипотечного кредита или ипотечного жилищного кредита, мы готовы провести его оценку для целей залога.

Оценка инвестиционных объектов

В случае, если Инвестор имеет инвестиционный договор с г. Москвой, в котором Протоколом разделения площадей указаны доли Инвестора и г. Москвы, оценка этих долей является важным этапом для принятия решений.

ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" давно и традиционно является уполномоченной организацией Департамента имущества города Москвы и хорошо знает требования, предъявляемые этим министерством к содержанию Отчетов об оценке.

Мы сможем сформировать у Инвестора адекватное представление о стоимости его доли и о стоимости долевого участия города, в случае, когда речь идет о её выкупе.

Оценка арендной платы

Оценка арендной платы, в частности, платы за аренду муниципальной недвижимости, является частным случаем оценки недвижимости. Однако, в отличии от оценки недвижимости, опыт по оценке аренды и знание рынка аренды различных типов помещений в городе, является чуть ли не самым важным критерием получения достоверного результата оценки.

У оценщиков ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" накоплен с 1998 года опыт оценки офисных, торговых и складских помещений. С 2006 года было накоплено много статистической информации об аренде помещений для ритейла и для банковских нужд.

Учет различных факторов, влияющих на ставку аренды и использование собственных баз данных, позволяют нам со значительной точностью определять диапазон ставки аренды.

Оценка при сделках купли-продажи

Каждая из сторон, участвующих в сделке, может получить "Отчет об оценке", в котором доказательно и обоснованно описывается процедура определения стоимости объекта недвижимости. Информация может быть полезна для аргументированного ведения переговоров, отстаивания своей точки зрения.

Возможно, оппонент также прибегнет к помощи профессионального оценщика и тогда сторонам придётся сравнивать не свои умозрительные заключения, а обоснованные и доказательные цифры.

Необходимые документы для оценки недвижимости.

Оценка при отчуждении имущества

Оценщикам ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" не раз приходилось оценивать здания, земельные участки, производственные и складские базы и пр., попадающие в зону строительства.

География наших работ не ограничивается городом Москвой, хотя, безусловно, именно строительство Третьего и Четвертого транспортных колец в Москве повлекло за собой большинство таких работ. Мы выступали и оценщиком по заказу "Москапстроя" и по заказу организаций, чья собственность попадает в зону застройки. Во всех случаях наличие оценки позволяло значительно сблизить позиции противостоящих сторон и достичь взаимопонимания при формировании позиции по цене отчуждаемого объекта.

Оценка для целей МСФО (перевода бухгалтерской отчетности в международный стандарт)

Оценка для целей перевода бухгалтерской отчетности в международные стандарты; отражение статей в бухгалтерской отчетности по их реальной (рыночной) стоимости. В настоящий момент несоответствие балансовой стоимости и рыночной стоимостей основных средств, запасов, вложений ведет к недооценке стоимости предприятий. Организации, имеющие сертификат "Одобрено TEGoVA", обладают достаточной квалификацией по оценке активов компаний в связи с переходом на МСФО. Кроме того, у ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" есть значительный опыт по оценке для целей МСФО и мы успешно проходили этап проверки наших отчетов в компаниях "Эрнст энд Янг", "БДО Внешаудит", "Универс Аудит".

Оценка ущерба

Оценка имущественного ущерба, причиненного объекту недвижимости, является частным, и весьма сложным случаем оценки недвижимости. Наши специалисты занимаются оценкой ущерба, в основном, по заказу крупных предприятий, недвижимости которых был нанесен ущерб. Эта оценка делается для страховых компаний для целей выплаты страхового возмещения.

Достаточно редко ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" занимается оценкой квартир, пострадавших от залива (затопления) и прочих форс-мажорных обстоятельств. Это связано с относительной сложностью и дороговизной работ по оценке ущерба зачастую несоразмеримой со стоимостью самого причинённого ущерба.

Оценка неотделимых улучшений

При определении стоимости объекта недвижимости часто встает вопрос о стоимости неотделимых улучшений. Это может быть стоимость ремонта, проведенного в офисном здании, стоимость оборудования и отделки гостиничного номера и пр.

По сути, эта часть оценки больше относится к оценке оборудования, однако зачастую она является частью Отчета об оценке недвижимости или арендной платы.

Необходимые документы для оценки недвижимости.

Оценка объектов недвижимости, не завершенных строительством

Оценка незавершенного строительства, "незавершенки" - сфера, лежащая на границе знаний оценочной области, строительной и проектно-сметной. Такие Отчеты об оценке должны составляться специалистами, имеющими глубокие познания в строительстве и производстве строительных материалов. Это высококлассные специалисты, которых очень мало на рынке оценки.

Наши эксперты оценивали многие объекты незавершенного строительства почти в 260-ти городах России. Мы готовы выступать как экспертная организация на стороне Заказчика при судебных и досудебных разбирательствах с Подрядчиком. Мы выступаем на стороне Залогодателя при определении стоимости "незавершенки" при обращении в банк.

Наши эксперты готовы оценить стоимость, качество и объемы произведенных строительно-монтажных работ, качество использованных материалов, в том числе, при производстве скрытых работ.

Необходимые документы для оценки недвижимости.

Оценка для представительств иностранных компаний

Оценка для представительств иностранных компаний, а также предприятий с участием иностранных инвестиций. Для того чтобы результаты оценки признавались за рубежом, обязательным условием является использование оценщиками Европейских (или Международных) стандартов оценки. В этой связи опыт и квалификация оценщиков, подтвержденные сертификатом TEGoVA, будут являться несомненным плюсом при выборе оценочной организации.

Эти же соображения относятся и к оценке объектов недвижимости, находящихся за рубежом. Наличие сертификата TEGoVA будет основным критерием выбора оценщика для такой работы.

Краткий перечень документов, необходимых для оценки недвижимости

1. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
2. Паспорт БТИ на здания, сооружения, в случае отсутствия - проектно-сметная документация.
3. Выписки из паспортов БТИ, если оценивается часть здания.
4. Договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности.

Полный перечень документов, необходимых для проведения работ по оценке объекта недвижимости

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Действующие на момент оценки документы БТИ:
   • Технический паспорт или Выписка из технического паспорта;
   • Экспликация помещений;
   • Поэтажный план;
   • Справка о состоянии здания/помещения (форма БТИ №5).
3. Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок.
4. Договора аренды, в случае если здание сдается в аренду.
5. Среднегодовая сумма расходов на содержание здания, а именно:
   • Условно-постоянные:
     • налог на имущество;
     • страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
     • платежи за земельный участок;
   • Условно-переменные:
     • коммунальные (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);
     • техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования, системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;
     • техническое обслуживание кабельной сети;
     • техническое обслуживание лифтов;
     • услуги охраны;
     • услуги компании провайдера;
     • комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи);
     • заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;
     • на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;
     • на управление объектом;
     • прочие расходы.
6. Балансовая стоимость здания.
7. Охранное свидетельство (в случае, если объект недвижимости является памятником истории и культуры или архитектуры).
8. В случае проведения ремонтно-строительных работ на объекте:
   • сметы на проведение работ;
   • договора подряда на проведение работ;
   • акты о приемке выполненных работ.

Перечень документов, необходимых для проведения работ по оценке объекта недвижимости, не завершенного строительством

1. Договор аренды земельного участка;
2. Копия Ордера на строительство объекта с указанием даты получения и сроком действия;
3. Проект на строительство (пояснительная записка и строительные чертежи);
4. Договор между инвестором и генподрядчиком;
5. Договора между инвестором и соинвесторами (если они есть);
6. Сводный сметный расчет и локальные сметы на строительство;
7. Акты выполненных работ;
8. Дата начала строительства;
9. Предполагаемый срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
10. График выполнения работ, необходимых для завершения строительства с указанием последовательности выполнения;
11. Затраты, необходимые для завершения строительства.

Перечень документов и информации, необходимых для проведения работ по оценке неотделимых улучшений:

1. Договор аренды объекта недвижимости;
2. Акт приемки - передачи нежилых помещений при передаче в аренду, определяющий их техническое состояние;
3. Сметная документация, утвержденная в установленном порядке и составленная организацией, имеющей государственную лицензию на осуществление проектно - сметных работ
4. Договора подряда на производство строительно-монтажных работ, проектно-изыскательские работы и на поставку оборудования и т.п.;
5. Акты о приемке выполненных работ;
6. Проект на капитальный ремонт здания.

Все вышеуказанные документы можно предоставить в виде ксерокопий, нотариальное заверение необязательно.