Оценка земли

Об услуге

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства (в лесном и сельском хозяйстве).

В теории оценки земля рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Это объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждении, здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Роль улучшений выполняет почва, без которой невозможно использование земельного участка, например, для целей сельского хозяйства.

С экономической точки зрения объектами оценки являются различные имущественные права на земельный участок. Такими правами могут быть: права собственности на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

В "оценке земли" и "оценке земельных участков", при кажущейся схожести понятий, есть некоторые нюансы. Термин оценка "земли" чаще всего относится к неосвоенному земельному участку, без проведенных улучшений и коммуникаций. Оценка "земельного участка", наоборот, относится к части территории с улучшениями, позволяющими использовать данный участок согласно его целевому назначению.

Профессиональная оценка земли поможет Вам принять правильное управленческое решение, аргументировать свою позицию в спорных ситуациях и защитить свои интересы. Специалисты ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" с 1998 года занимаются оценкой земель различного назначения и для самых разных целей.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Имущественные права на землю.

Наиболее распространенные права, требующие оценки:

• Оценка права собственности земельного участка;
• Оценка права аренды земли.

Рыночные принципы оценки земли.

• Рыночную стоимость имеют только те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (принцип полезности).
• Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли. Одним из важных отличий земли как объекта оценки, является тот факт, что предложение земли "не безгранично", т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены.
• Денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (принцип замещения). Именно на этом принципе построен метод сравнительных продаж.
• Оценка стоимости земельного участка зависит от срока и вероятности получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.
• Рыночная оценка земли зависит от целевого назначения земли, разрешенного использования. Изменение целевого назначения может быть в определенной степени осложнено нормами ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую".
• На оценку стоимости земли, как и другой недвижимости, оказывает влияние фактор местоположения, подведенные коммуникации или перспектива их наличия.

Фактор местоположения оказывает разное влияние на определенную категорию земель. Например, при оценке участка земли под ИЖС наличие рядом водоема, леса, коммуникаций увеличивает рыночную стоимость земли в несколько раз. В то же время, если проводится оценка земли складского и промышленного назначения, то здесь имеют значение уже другие факторы.

Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка экспертом ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки". Отчет об оценке стоимости земельного участка действителен в течение 6-ти месяцев от даты оценки.

"Отчет об оценке земли" является юридическим документом доказательного значения, который может представляться в государственные и муниципальные учреждения, судебные органы и другие организации.

Для этого, в процессе оценки земельного участка используется информация, обеспечивающая достоверность "Отчета об оценке" как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В каких случаях нужна оценка земельного участка

Наиболее типичные случаи, когда требуется проведение оценки земельных участков (прав собственности или прав аренды). Проведение оценки земли является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично государственным или муниципальным органам.

• При совершении сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;
• При вовлечении земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
• Для разработки и осуществления инвестиционных проектов;
• В случае оценки начальной цены земельного участка для проведения торгов;
• При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, например, при строительстве зданий, транспортных развязок, мостовых переходов и пр.;
• Оценка земли для получения кредита под залог земельного участка;
• При внесении земельных участков в уставной капитал предприятия;
• Оценка стоимости земли для отчетности по МСФО.

Оценка земли может быть необходима и в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Независимо от целей, которые Вы преследуете, всегда важное значение имеет объективная оценка рыночной стоимости земли.

Внесение земельного участка в уставный капитал компании.

В соответствии со ст. 15 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью) (№14-ФЗ от 08.02.1998 г.) "если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком".

Кредитование под залог земельного участка.

Практически каждый банк, работающий с населением, готов предложить клиентам ипотечный кредит, но при этом сотрудники банка должны убедиться в платежеспособности клиента и в реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, который предлагается в залог.

Одним из документов, запрашиваемых банком у физических лиц для рассмотрения заявления на ипотечный кредит, является отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

• предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
• возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
• возмещения в соответствии со статьей 62 ГК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Категории оцениваемых нами земель:

• Оценка земель сельскохозяйственного назначения;
• Земельные участки рекреационного назначения;
• Земли под ИЖС;
• Земельные участки в дачных кооперативах и садовых товариществах, в том числе в "стародачных" поселках;
• Оценка земли поселений;
• Земли промышленного и складского назначения.

Основные этапы проведения оценки земельных участков

Как и в любой оценке, проводимой специалистами ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", сначала наши эксперты консультируют Заказчика о правильном определении цели оценки, предмета оценки и правовых вопросах.

Необходимо правильно определить цель оценки земли, которая влияет на результат оценки. Затем от Заказчика требуется предоставление необходимых документов для оценки участка.В ходе проведения оценки специалист ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" осмотрит участок, уточнит у Заказчика его характеристики.

Сроки и стоимость проведения работ

Сроки и стоимость оценочных услуг зависят от сложности работы.

Например, стоимость работ по оценке частного земельного участка в коттеджном поселке составляет около 19 000 рублей. Стоимость работ по оценке земель промышленного назначения не поддается такой простой калькуляции, так как зависит от того, какие права на участок, какие коммуникации подведены к нему, есть ли на нем постройки. Срок проведения работ в среднем составит 5 рабочих дней с момента осмотра участка.

ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" проводит оценку земли не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах страны.

Информация, необходимая для проведения работ по оценке:

• Правоустанавливающий документ на земельный участок;
• Кадастровый план земельного участка;
• Площадь земельного участка;
• Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
• Разрешенное использование;
• Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
• Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
• При наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.