:: Главная : Глоссарий

Глоссарий

Здесь мы собрали некоторые из определений, характерных для оценочной деятельности.

аналог объекта оценки

сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

арендная плата

денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде, обычно она принимается равной сумме амортизационных отчислений и прибыли, получаемой арендодателем от арендатора. Величина арендной платы за землю, государственное и муниципальное имущество может быть регламентированной законодательными актами государства и другими нормативными актами.

база оценки

вид стоимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости:
* рыночная стоимость;
* инвестиционная стоимость;
* ликвидационная стоимость;
* кадастровая стоимость.

балансовая стоимость основных средств

стоимость основных средств, отраженная в бухгалтерском балансе. Если основные средства подлежат амортизации, то балансовая стоимость равна первоначальной (восстановительной) уменьшенной на сумму амортизации.

валовая прибыль

сумма превышения чистой выручки от продаж над прямыми переменными затратами на производство продукции или оказания услуг: затратами на материалы, затратами труда и производственными накладными затратами

дата проведения оценки

календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

денежный поток

движение денежных средств, возникающее в результате использования объекта оценки.

департамент профессиональной оценки

Матреиал расположен в разделе сайта. Перейти к [департамент профессиональной оценки]

дисконтирование

приведение будущих денежных потоков (затрат и доходов) к определенному моменту времени.

дисконтирование денежных потоков

Дисконтирование — это приведение всех денежных потоков (потоков платежей) к единому моменту времени.
Оценка при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки.

долевое участие

совместное, наряду с другими партнерами вложение средств, ресурсов в дело с выделением величины доли.

доходный подход

Доходный подход ( income approach to value) исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.
Доходный подход требует достоверного прогноза ожидаемых доходов. Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений рынка.

заказ на оценку

письменный договор на оценку конкретного объекта между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком.

заказчик

юридическое или физическое лицо, которому оказывает услуги оценщик.

залог

один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Кредитор, предоставивший долг, имеет право в случае невозврата долга получить удовлетворение, компенсацию за счет заложенного имущества. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество либо право на него. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.

залогодатель

Лицо, отдающее свою вещь в залог, в обеспечение полученной им ссуды

затратный подход

затратный подход( cost approach to value ) - способ оценки, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию объекта оценки, с учетом всех видов износа.
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

износ

Износ определяется на основании фактического состояния объекта или по данным бухгалтерского и статистического учета.
Существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.
По характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.

имущественный комплекс

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли - продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Порядок исчисления НДС при продаже предприятия как имущественного комплекса установлен статьей 158 НК РФ.

инвестор

юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающее собственные заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты. Инвестиционный капитал, вкладываемый инвестором, может быть представлен в виде финансовых ресурсов, имущества, интеллектуального продукта. Инвесторы обычно не просто вкладывают капитал в дело, подобно бизнесменам, но осуществляют долговременные вложения в достаточно крупные проекты, связанные со значительными производственными, техническими, технологическими преобразованиями, новшествами.

ипотечный жилищный кредит

позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов.

ипотечный кредит

долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений.

капитализация дохода

способ оценки, при котором доходы от коммерческой, предпринимательской деятельности используются для дальнейшего расширенного воспроизводства

коэффициент капитализации

норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

кредит

кредит (от лат. creditum — ссуда) — 1) денежные средства, предоставленные банком или иной кредитной организацией (кредитором) по кредитному договору заемщику на условиях возвратности и, как правило, платности (в виде процентов за пользование кредитом.

ликвидность

легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств. Ликвидность - способность активов превращаться в деньги быстро и легко, сохраняя фиксированной свою номинальную стоимость.

мажоритарный пакет акций

владелец преобладающего пакета акций, который имеет право участвовать в управлении АО. Точная величина пакета зависит от конкретного случая и доли акций у других акционеров, нижней планкой обычно считается процент, позволяющий осуществлять хоть какие-то активные права, например, гарантированно избирать своих кандидатов в состав Совета директоров общества.

метод оценки

способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

метод прямой капитализации

оценка при сохранении стабильных условий использования объекта, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

миноритарный акционер

Миноритарным акционером считается лицо, владеющее «неконтролирующим» пакетом акций, но имеющее «пассивные права»

мсфо

Международные стандарты финансовой отчётности (МСФО; англ. International Financial Reporting Standards) — набор документов (стандартов и интерпретаций), регламентирующих правила составления финансовой отчетности, необходимой внешним пользователям для принятия ими экономических решений в отношении предприятия.

налог на имущество

прямой налог на недвижимость и на личную имущественную собственность. Объектом обложения является стоимость движимого и недвижимого имущества, принадлежащего юридическим и физическим лицам. Налог на имущество может используется государством для перераспределения имущества в рамках политики распределения доходов.

недвижимость

земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

незавершенное строительство

строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику.

неотделимые улучшения

улучшения объекта аренды, произведенные арендатором, которые нельзя отделить от предмета аренды без нанесения вреда этому имуществу. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Если же неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

норма дисконта

[discount rate) - То же, что «ставка дисконта», показатель, используемый для приведения разновременных величин затрат, эффектов и результатов к начальному периоду расчета (базовому году и т. п.). В расчетах эффективности инвестиционных проектов используется норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

норма дохода на капитал

[rate of return] — величина дохода (или прибыли; тогда это норма прибыли) в процентах к величине капитала фирмы. Различают два вида нормы дисконта на существующий капитал и на вновь инвестированный капитал (т.е. характеристика успешности деятельности фирмы, с одной стороны, и оценка эффективности инвестиционных проектов — с другой).

объект оценки

к объектам оценки относятся:
* отдельные материальные объекты (вещи);
* совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
* право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
* права требования, обязательства (долги);
* работы, услуги, информация;
* иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

ограничительное условие

заявление в отчете, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на величину определяемой стоимости.

основной капитал

[fixed capital, fixed assets] — одна из составляющих (другая — капитал оборотный) производительного капитала, полностью и многократно используемая в производстве товара, переносящая свою стоимость на новый продукт по частям в течение длительного срока и возвращаемая предпринимателю в денежной форме также по частям.
Часто это понятие трактуется так: основные фонды — материальные активы, используемые в деятельности фирмы, однако при нормальном течении событий не предназначенные для потребления или превращения в денежную наличность.
Термины «основные фонды» относятся к принадлежащим фирме или иному экономическому объекту материально-вещественным ценностям, действующим в течение длительного времени. Сюда включаются здания, сооружения, машины, оборудование и транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, земля.
Основные фонды разделяются на производственные и непроизводственные. Основные фонды в денежном выражении — основные средства.

отчёт об оценке

письменный документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости объекта оценки.

отчет о прибылях и убытках

(англ. income statement, profit and loss statement) финансовый отчет, в котором показаны доходы, расходы и прибыль предприятия за определенный период времени (обычно за год).

оценка

деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

оценка бизнеса

Матреиал расположен в разделе сайта. Перейти к [оценка бизнеса]

оценочная деятельность

Смотрите [оценка]

оценщик

Лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для проведения оценки.

предприятие

Смотрите [имущественный комплекс]

проблемные активы

объекты, которые можно приобрести по существенно заниженной стоимости или с долговыми обязательствами.
Операционные доходы - доходы предприятия, обусловленные проведением за определенный период финансовых, производственных, хозяйственных операций. Данные об операционных доходах публикуются в годовом отчете о прибылях и убытках. Обычно операционные доходы включают:
- чистую выручку от реализации продукции;
- проценты по кредитам и вкладам;
- поступление арендных платежей,
- комиссионные сборы; и т.д.

прогнозный период

рассматриваемый период реализации инвестиционного проекта, на который рассчитывается его финансовый план.

реструктуризация долга

изменение в условиях долгового контракта, в соответствии с которым кредитор предоставляет должнику какую-либо уступку или преимущество (льготу); например, кредитор может согласиться на увеличение сроков погашения, временно отсрочить некоторые очередные платежи или принять меньший платеж, чем положено.

ритейл

(англ. retail, ритейл) — продажа товаров конечному потребителю (частному лицу).

риэлтор

(англ. realtor) — торговец недвижимостью, агент по продаже недвижимости.

розничная торговля

Смотрите [ритейл]

рыночная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

сервитут

право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке своими методами позволяют определить стоимость замещения.
Совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

срок экспозиции

время от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

стоимость воспроизводства объекта оценки

сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

стоимость замещения объекта оценки

сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.

стратегический бизнес-план

описывает стратегию достижения целей компании на 3-5 лет вперед. Он включает в себя анализ внутренних и внешних факторов развития предприятия, рассматривает соответствие внутренней среды предприятия внешним условиям. Данные аспекты рассматриваются по функциональным областям деятельности предприятия. Здесь также как и в инвестиционном бизнес-плане разрабатываются маркетинговая, производственная, финансовая и организационная составляющие. Такой бизнес-план обычно составляется при открытии бизнеса или при начале какого-либо крупного стратегического проекта. Стратегический бизнес-план разрабатывается на тех же принципах, что и инвестиционный, но затрагивает более глобальные вопросы, касающиеся стратегии развития компании, а потому некоторые аспекты этого документа рассматриваются с меньшей детализацией.

тэо

технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта с привлечением средств г. Москвы, разработанное в соответствии с Методическими рекомендациями 576-ПП и 687-ПП г. Москвы.

ущерб

1) убытки, непредвиденные расходы, утрата имущества и денег, недополученная выгода; 2) вред, наносимый деятельностью, действиями одного хозяйствующего субъекта другим субъектам или природе, окружающей среде, людям. Различают имущественный ущерб в виде потери имущества юридических и физических лиц, вследствие причинения им вреда или неисполнения взятых по отношению к ним обязательств, и моральный ущерб в виде ущемления прав, оскорбления чести и достоинства, подрыва репутации, причиненных противоправными действиями других лиц.

финансовые вложения

К финансовым вложениям организации относятся: государственные и муниципальные ценные бумаги, ценные бумаги других организаций, в том числе долговые ценные бумаги, в которых дата и стоимость погашения определена (облигации, векселя); вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних и зависимых хозяйственных обществ); предоставленные другим организациям займы, депозитные вклады в кредитных организациях, дебиторская задолженность, приобретенная на основании уступки права требования, и пр. В составе финансовых вложений учитываются также вклады организации - товарища по договору простого товарищества.
К финансовым вложениям организации не относятся:
- собственные акции, выкупленные акционерным обществом у акционеров для последующей перепродажи или аннулирования;
- векселя, выданные организацией - векселедателем организации - продавцу при расчетах за проданные товары, продукцию, выполненные работы, оказанные услуги;
- вложения организации в недвижимое и иное имущество, имеющее материально - вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода;
- драгоценные металлы, ювелирные изделия, произведения искусства и иные аналогичные ценности, приобретенные не для осуществления обычных видов деятельности.
Активы, имеющие материально - вещественную форму, такие как основные средства, материально - производственные запасы, а также нематериальные активы не являются финансовыми вложениями.
Единица бухгалтерского учета финансовых вложений выбирается организацией самостоятельно таким образом, чтобы обеспечить формирование полной и достоверной информации об этих вложениях, а также надлежащий контроль за их наличием и движением. В зависимости от характера финансовых вложений, порядка их приобретения и использования единицей финансовых вложений может быть серия, партия и т.п. однородная совокупность финансовых вложений.
Для целей последующей оценки финансовые вложения подразделяются на две группы: финансовые вложения, по которым можно определить текущую рыночную стоимость в установленном настоящим Положением порядке, и финансовые вложения, по которым их текущая рыночная стоимость не определяется.
Финансовые вложения, по которым можно определить в установленном порядке текущую рыночную стоимость, отражаются в бухгалтерской отчетности на конец отчетного года по текущей рыночной стоимости путем корректировки их оценки на предыдущую отчетную дату. Указанную корректировку организация может производить ежемесячно или ежеквартально.
Разница между оценкой финансовых вложений по текущей рыночной стоимости на отчетную дату и предыдущей оценкой финансовых вложений относится на финансовые результаты у коммерческой организации (в составе операционных доходов или расходов) или увеличение доходов или расходов у некоммерческой организации в корреспонденции со счетом учета финансовых вложений.
Финансовые вложения, по которым не определяется текущая рыночная стоимость, подлежат отражению в бухгалтерском учете и в бухгалтерской отчетности на отчетную дату по первоначальной стоимости.
Дебиторская задолженность — сумма долгов, причитающихся предприятию, фирме, компании со стороны других предприятий, фирм, а также граждан, являющихся их должниками, дебиторами.

экспликация помещений

разъяснение на проекте планировки условных обозначений: количество, качество, технические характеристики помещений. Наиболее распространенным видом экспликации является таблица, которая содержит числовые данные общей площади помещения и отдельных его частей. Также в таблице приводятся условные обозначения отдельных помещений, использованных для отображения на плане или эскизе.
Экспликация является удобным справочным материалом при осуществлении управления пространством помещения. Экспликацию размещают на планах помещений, кроме того, она может быть составлена как самостоятельный юридический документ. Для составления экспликации проводят сбор данных методом общего контурного вычисления площадей помещений.Экспликацию составляют специалисты районного бюро технической инвентаризации (БТИ).

эффективность инвестиционных проектов

Смотрите [эффективность капитальных вложений]

эффективность капитальных вложений

[return on investment] — частный случай экономической эффективности: соотношение между затратами на воспроизводство основных фондов и получаемыми результатами (ввод в действие готовых объектов производственного и непроизводственного назначения, прирост продукции и услуг).
Общим показателем эффективности инвестиционных проектов является общая (абсолютная) экономическая эффективность как отношение полученного эффекта к капиталовложениям, вызвавшим этот эффект. Применяется также при выборе оптимального варианта инвестиций сравнительная эффективность как минимум приведенных затрат по анализируемым вариантам.
В России в принятой в 2000 г. второй редакции Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов предлагается три типа показателей эффективности инвестиционного проекта:
* показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;
* показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;
* показатели экономической эффективности (в узком смысле этого термина), учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение.
Показатель интегрального народнохозяйственного эффекта особенно рекомендуется для крупномасштабных проектов, осуществляемых с участием государства и существенно затрагивающих интересы города, региона или страны.
При определении экономической эффективности инвестиционных проектов предстоящие затраты и результаты оцениваются в пределах расчетного срока, в базисных, мировых, прогнозных и расчетных ценах (последние учитывают уровень инфляции). При этом используются такие показатели, как чистый дисконтированный доход (интегральный эффект), внутренняя норма доходности, срок окупаемости и др.

якорный арендатор

главный арендатор в торговом центре, привлекающий в него покупателей.