:: Главная : Оценка бизнеса : Оценка стоимости имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса

Об услуге
В каких случаях нужна оценка имущественного комплекса
Какие виды стоимости определяются при проведении оценки имущественного комплекса
Сроки и стоимость проведения оценки имущественного комплекса предприятия
Перечень документов и сведений, необходимых для оценки имущественного комплекса

Об услуге

Оценку имущественного комплекса правильно рассматривать с нескольких точек зрения.

Во-первых, это оценка имущественного комплекса как предприятия, так как в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Во-вторых, наиболее распространенное понятие имущественного комплекса подразумевает под собой совокупность объектов, которые находятся у предприятия в собственности и задействованы в осуществлении предпринимательской деятельности. В этом случае, в состав оценки имущественного комплекса предприятия должны быть включены различные объекты оценки: недвижимость, сооружения, автотранспорт, оборудование.

Оценка имущественного комплекса осуществляется несколькими методами с применением специализированных баз данных, содержащих ценовую информацию по недвижимости, оборудованию, прочим основным средствам.

В каких случаях нужна оценка имущественного комплекса

Исходя из нашей практики ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" и действующего законодательства, наиболее востребована оценка имущественного комплекса предприятия в следующих случаях:

Для сделок купли-продажи имущественного комплекса либо его части. Независимая оценка позволит определить наиболее вероятную рыночную стоимость имущественного комплекса на дату проведения сделки.
Обеспечение в качестве залога. Банки более охотно кредитуют предприятия под залог основных средств. Отчет об оценке рыночной стоимости вносимого в залог имущественного комплекса - обязательное условие при получении кредита.
Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей. Законодательством установлена обязательность оценки неденежного вклада независимым оценщиком на сумму более двухсот МРОТ;
При страховании;
Для принятия управленческих и инвестиционных решений;
Переоценка недвижимости для оптимизации налогообложения;
При разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
Для постановки на учет;
При решении имущественных споров в судебном порядке;
При покупке или продаже предприятия, владеющего имущественным комплексом;
В сделках слияния и поглощения предприятия, владеющего имущественным комплексом; в этом случае также потребуется проведение процедуры "Дью дилидженс";
Для оценки общей стоимости предприятия, владеющего комплексом, для управления стоимостью бизнеса;
При передаче имущественного комплекса в доверительное управление или передаче имущественного комплекса в хозяйственное ведение;
При передаче имущественного комплекса в аренду;
В судебном разбирательстве в отношении имущественного комплекса;
Для определения начальной цены имущественного комплекса на торгах;
При изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд;
В других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на имущественные комплексы.

Какие виды стоимости определяются при проведении оценки имущественного комплекса

В задании на оценку имущественного комплекса (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При проведении оценки комплекса используются следующие виды стоимости:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости комплекса определяется наиболее вероятная цена, по которой данный комплекс может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать имущественные комплексы, а другая не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом комплексе, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
имущественные комплекс представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемый комплекс и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за оцениваемый имущественный комплекс выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения оцениваемого имущественного комплекса на открытом рынке означает, что он представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов, при этом срок экспозиции оцениваемого имущественного комплекса на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемым имущественным комплексом - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемом комплексе, по которому заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки комплекса.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемым комплексом имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку с оцениваемым комплексом.

При определении ликвидационной стоимости имущественного комплекса определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный комплекс может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого комплекса, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемый комплекс на условиях, не соответствующих рыночным условиям.

Инвестиционная стоимость комплекса определяется как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования имущественного комплекса. При определении инвестиционной стоимости оцениваемого комплекса, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Сроки и стоимость проведения оценки имущественного комплекса предприятия

Сроки проведения оценки зависят от перечня объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия. Опыт показывает, что он может в себя включать от нескольких до десятков тысяч единиц. Стоимость услуг по оценке имущественного комплекса зависит исключительно от трудоемкости и сроков проведения работ.

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки имущественного комплекса

Свидетельства о государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав имущественного комплекса (собственность, аренда, проч.);
Паспорта БТИ на строения, входящие в комплекс, включая поэтажные планы и экспликации к поэтажным планам;
Документ, устанавливающий право на земельный участок (собственность, аренда или др.), на котором расположен оцениваемый имущественный комплекс;
Кадастровый план земельного участка;
Сведения о плате за пользование земельным участком (сумма годовой арендной платы либо налога на землю);
Данные об инженерных системах и коммуникациях, а также сооружениях и подсобных строениях, входящих в состав имущественного комплекса по предоставленной Оценщиком форме;
Данные о машинах, оборудовании, либо транспортных средствах (если таковые входят в оцениваемый комплекс) по предоставленной Оценщиком форме;
Сведения о произведенных затратах на реконструкцию и ремонт объектов, входящих в имущественный комплекс (если производились);
Сведения о наличии обременений у имущественного комплекса, включая обременения договорами аренды, залогом или иными долговыми обязательствами;
Сведения о наличии сервитутов и прочих ограничений по использованию комплекса;
Сведения об эксплуатационных расходах имущественного комплекса (при наличии);
Сведения о Заказчике оценки имущественного комплекса.

ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" гарантирует конфиденциальный характер взаимодействия со своими клиентами и несет ответственность за результаты своей работы в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. Мы всегда готовы оказать содействие и ответить на Ваши вопросы!